理事長の順番が廻ってきた!何をしたらいいのか?管理会社に任せておけば良いと言う人もいるけれど・・

マンション管理会社にマンション管理を丸投げしているマンションは、丸投げしていないマンションより数千万円から数億円レベルの損をしています。(マンションの規模等で異なります)

 

あなたが支払う管理費や修繕積立金が数十万円から数百万円レベルで損をしているとしたら・・・どうしますか?

 

ほとんどのマンションでは、数年毎に修繕積立金が値上がりしていて、「丸投げ」では分譲当初の10数倍になってしまいます。

 

売りやすくするために、分譲当初の修繕積立金は、数年毎に値上げすることを見込んで、著しく安く設定されて販売されています。

 

しかも、管理会社からの各種の見積提案には、常に10%~40%の粗利が含まれています。

 

マンション管理は管理会社が行うものだと思い込んでいませんか?

 

大手のマンション管理会社だから安心だと思いこんでいませんか?

 

あなたの住むマンションに問題がないと思っているのは、あなたがマンション管理に無知無関心だけだからとしたら・・・

 

こんなに「損」しています(具体例)

修繕積立金が37円/㎡⇒360円/㎡約10倍に

前年に大規模修繕工事を実施した築14年の戸数88戸のあるマンションでの実話です。

 

管理会社から長期修繕計画が再作成されて、管理組合に報告がありました。

 

分譲当社は37円/㎡だったこのマンションは過去に二度すでに値上げをしており、当時は150円/㎡でこのときすでに4倍に値上がりしていました。

 

今後30年間に7億円強(税抜)の修繕積立金が必要になるとのことで、値上げは繰り返され、10数年後には、360円/㎡にする必要があるとの提案でした。

 

 もし、7億円の中に、10%~40%の粗利が含まれているとしたら、7千万円~2億8千万円にもなります。

管理会社の見積提案には10%~40%の粗利

京都にある自主管理しているマンションでは、管理組合が直接発注することで平均30%のコストダウンを実現しています。これは経済評論家 荻原博子さんの著書「生き返るマンション、死ぬマンション」にも書かれている内容です。

 

私が支援したあるマンションの屋上防水工事でも、管理会社の子会社提案で1,900万円だったものが、管理組合が別の会社に直接発注することで1,100万円になりました。

 

800万円(42%)ものコスト削減ができました。

 

管理会社は常に10%~40%の粗利を乗せて管理組合に見積提案しています。

そもそも、輪番制理事会方式には無理があります

現在広く採用されている輪番制の理事会方式の限界3つの課題についてお話します。

 

輪番制理事会方式の限界

知識も経験もなく、なにより仕事などで忙しく時間もない管理組合員が、仕事を抱えながら理事長をはじめとした理事会役員の役割を担うのは、そもそも無理があります。

 

理事会は、マンション管理における業務執行の意思決定機関です。


そして、理事長は、管理組合を代表し、その業務を統括する立場です。


ですから、けっこう、責任の重い職責を担うことになります。

 

でも実際のところは

マンション管理会社が作成した「輪番表」に従い、理事長や理事の管理組合役員の順番が回ってきたら、しぶしぶ引き受け、役員中の1年間、または2年間、過去と同じように、何事もなく終わることだけを願う。

 

ことさら新しいことには取り組まない。

 

 

実務的には、マンション管理会社にほぼ100%お任せで、管理会社の提案通りに各種業務の承認を行う。

 

 

1カ月または、2カ月に1度の頻度で開催される理事会に参加するのがやっとで、議案内容の良し悪しもよくわからず、管理会社の言うとおりにするのが時間もかからず無難なので、とりあえず承認しておく。

 

毎月の業務報告書と会計報告書も良くわからないが、承認印だけ捺印しておく。

 

こんな感じではないでしょうか?

 

よほどのことがない限り、管理会社の言うとおりにしておこうと思うのは当然です。

 

管理会社はマンション管理の専門事業者で、担当者も専門家です。

 

そのために、管理委託費を支払っているのだから、管理会社に任せておけばよい。

面倒なことには、あまり関わりたくない。管理会社は、ちゃんとやってくれるはず・・・

 

でも、本当にそれで良いのでしょうか?

 

最終責任者は管理組合です

例えば、大規模修繕工事を行おう際に、修繕積立金が不足していて出来ない。

 

こんな時、不足する修繕積立金を管理会社が補てんしてくれる訳ではありません。

 

不足する修繕積立金を一時金として追加徴収するのか、金融機関から借入するのか、工事実施時期を延期するのか、工事範囲を縮小するのか、などの意思決定は管理組合が行います。

 

管理組合員に、どのようにするのか代替案を提示し、意見調整するのは、理事会であり理事長です。

 

管理会社も企業です

マンション管理会社はマンション管理の専門事業者ですが、営利企業です。売上も利益も必要です。

 

マンション管理会社の担当者は、効率的に仕事をこなし、目標の売上利益を達成することが求められています。

管理会社からすれば、例えば、マンションの将来ビジョン立案や、より良いコミュニティー作りなど、担当者に、効率の悪い仕事、金にならない仕事はあまりして欲しくないのです。

 

管理会社や担当者にとって、最も好ましいマンション管理組合は、100%お任せのマンション管理に無関心な組合員・理事会役員の多くいるマンションです。

 

100%提案通りに事が運び、効率的に仕事ができるからです。

 

なかには、多少割高な管理委託費や工事費用であっても承認され、不必要な作業仕様も削減されることなく、例年通りに売上予算の確保ができる。そんなことも可能となるからです。

 

数年に一度のペースで、数百万円から数千万円の工事売上を上げさせてくれるマンションが、最もおいしいお客さんです。

 

課題①マンションの老朽化

マンションも築20年、30年と経過すると、建物や設備の劣化が進み、いろいろな不具合が発生してきます。

修繕積立金も不足してきます。

また、賃貸化や空き家化などで、マンション管理組合の運営上の問題も発生してきます。

 

このような問題を輪番制の理事会で対応するのは、無理があります。

 

2020年には、築30年以上となるマンションは220万戸、実に総マンション戸数の3戸に1戸となります。

 

マンションも築20年、30年と経過すると、建物や設備の劣化のハード面だけでなく、管理運営のソフト面でもいろいろな問題が顕在化してきます。

 

大規模修繕工事と隠れ債務〇億円

 

 

12年から15年周期で行われるのが、大規模修繕工事です。

 

ほとんどのマンションでは、1回目の大規模修繕工事は、なんとか無事行われますが、問題は2回目以降の大規模修繕工事です。

 

(24年目~30年目)、(36年目~45年目)に行う大規模修繕工事は、修繕範囲も広がり、修繕方法も大がかりなものになってきます。その分費用もかさみます。

 

よく言われるのが、1回目は1戸当たり100万円、2回目は1戸当たり150万円、3回目は1戸当たり250万円の予算が必要と言われています。

 

例えば、戸数100戸のマンションでの必要予算は、次のようなります。

 

第1回大規模修繕工事・・・100万円 × 100戸 = 1億円

第2回大規模修繕工事・・・150万円 × 100戸 = 1億5千万円

第3回大規模修繕工事・・・250万円 × 100戸 = 2億5千万円

 

ところが、1回目の大規模修繕工事で修繕積立金は使い切り、ほとんど0円となります。

そこで、毎月徴収する修繕積立金を5年毎ぐらいに値上げするのですが、それでも足りません。

 

しかたなく、一時金を徴収したり、金融機関などから借入をしたり、修繕範囲を縮小したり、修繕方法を簡便にしたりするのです。

 

それでも実施できずに延期するという事態となれば、建物・設備の劣化がその間より急激に進行し、マンションの資産価値が大幅に減少することにもなりかねません。

 

エレベーターと機械式駐車場

エレベーターも30年頃を目安に、更新(取り替え)時期を迎えます。

更新方法にもよりますが、エレベーター1基につき、1,000万円から2,000万円必要となります。

タワーマンションの場合は、もっとかかります。エレベーター1基1億円とも言われています。

          

 

機械式駐車場も25年頃を目安に、更新(取り替え)時期を迎えます。

1パレット(台)当たり、100万~150万円必要となります。

50パレットあれば、5,000万円~7,500万円になります。

 

 

これらも大きな隠れ債務の一つです。

給水設備と排水設備

使われている材質にもよりますが、30年~40年頃を目安に更新(取り替え)時期を迎えます。

 

戸数や工事内容にもよりますが、数千万円~億円近く必要となります。

 これも大きな隠れ債務です。

 

また、専有部分内にある給水管・排水管の更新工事は、どの範囲までを「自己負担とするのか」「組合負担とするのか」の問題もからんできます。

 

 

賃貸化と空き家化

話は変わりますが、築年数が経過していくと、管理組合員である区分所有者が転勤や、他の家の購入などで転居するケースが増えてきます。

 

そこに、賃借人が住むケースも当然、増えてきます。

ちなみに築20年以上のマンションの賃貸化率は20%前後です。

1棟100戸のマンションであれば、20戸の割合です。

築年数が古いほど賃貸化率は高くなる傾向があります。

 

転居した区分所有者は、そこには住んでいませんので、なお一層、管理組合活動に無関心となります。

 

賃借人は、区分所有者ではありませんので、管理組合員でもありません。

賃借人は、いずれは転居するつもりですから、マンションに愛着もなく、建物設備への維持保全に関心はなく、共同生活のマナー面でも意識は低くなります。

 

さらに、賃借人も住まないで、空き家となり、区分所有者とも連絡が取れない。

区分所有者が亡くなり、空き家のまま、相続人も不明で、手の着けようがない。

 

 

このような空き家状態となると、管理費・修繕積立金も長期滞納の状態となり、隠れ債務の一因となります。

20年先、30年先のことは誰が考えるのか?

マンション管理会社は、考えてくれません。

本来は、管理組合員自身が考えるべきなのですが、知識も経験も時間も不足しています。

 

 

そこで、知識も経験もあり、仕事として時間を振り向ける事の出来るマンション管理士が、20年先、30年先を考え、管理組合に提案する仕組みが求められてきます。

 

課題②マンション住人の老い

マンションの老朽化とマンション住人の高齢化と言う「2つの老い」

 

建物の老朽化対策だけでなく、住人の高齢化も進み、「高齢者夫婦のみ世帯」、「高齢者単身世帯」の増加などに対応したハード・ソフト両面での対策が必要となってきます。

 

マンション老朽化とマンション住人の高齢化に伴う長期的課題を輪番制の理事会で対応するのは、やはり無理があります。

マンションの老朽化

築30年、40年、50年もするとマンションの建物も設備も急速に老朽化し、陳腐化してきます。

 

維持修繕の為の費用は増大し、修繕積立金も大幅に不足してきます。

 

自分たちの住むマンションを最終的にどうするのか?

・建替えるのか?

・リノベーションを行い、長寿命化するのか?

・建物土地を一括売却するのか?

 

将来に対する合意形成を得る必要があり、合意形成することなく、結論を先延ばしすれば、手遅れとなり、マンションはスラム化していきます。

 

 

マンション住人の高齢化

2020年には、65歳以上人口は3,600万人、実に3人に1人となります。

2025年には、いわゆる団塊世代の人々が、一気に75歳以上の後期高齢者になります。

 

 

2013年マンション総合調査によれば、マンションにおいても50%が60歳以上の世帯主です。実に2戸に1戸です。

 

また、60歳以上では、65%前後が「終の棲家」と考えています。

 

築年数の古いマンションでは、「高齢者夫婦のみ世帯」や「高齢者単身世帯」が激増しています。

 

また最近は、戸建ての住宅を売却し、バリアフリーな造りで、都心にも近く、生活に便利なマンションに移り住む高齢者世帯も増えています。

 

 

「高齢者単身世帯」は、いわゆる「孤独死」という事故につながる危険性もあります。

バリアフリー化とコミュニティ形成

エレベーター、スロープ、手すりの設置など共用部分のバリアフリー化対応は、もちろんのこと、高齢者住人の日常生活を支えるコミュニティ作りも管理組合の重要な活動内容となってきます。

 

例えば、近隣住民も含めた、高齢者が参加する各種サークル活動やボランティア活動の支援。

 

管理組合員や管理員による専有部分内の電球交換、家具移動、簡単な修理対応、ゴミ収集、買物支援などの家事サービスの実施、災害時の高齢者世帯への支援策も検討する必要があります。

 

 

年金介護後見相続の相談窓口設置

体力だけでなく、年金生活となり経済力も低下していく中、もうひとつ重要な対策は、住民一人一人の老後の生活設計をサポートする体制が必要です。

 

  • 老後に備えて、個人年金保険に加入しようと思っているが?どんな保険があるのか?
  • 厚生年金・国民年金はいつからもらうのが良いのか?(繰上げ受給、繰下げ受給)
  • 夫が死んだ後の遺族年金はいくらもらえるのか?手続きは、どうすればよいのか?
  • 居宅介護に備えて、専有部分のリフォームはどんな点を注意すればよいのか?
  • 要介護度が重くなれば、施設に入所することを考えているが、どんな施設があるのか?
  • 施設介護の費用をどう工面したらよいのか?
  • 施設に入所している間、専有部分はどうすればよいのか?
  • 「リバースモゲージ」という制度があるそうだが、私でも利用できるのか?
  • 認知症に備えて、後見人制度を理解し、準備しておきたい。
  • 最終的にマンションはどうすれば良いのか?相続準備はどうすればよいのか?

など様々な不安や疑問があります。

 

これら、年金・介護・後見人制度・相続などの不安や疑問を相談できる窓口が管理組合としてあれば、住人にとって大いに安心できる環境となります。

 

 

「マンションの終活」と「住人の終活」

建物設備の老朽化・陳腐化が進む中、最終的に自分たちの住むマンションをどうするのか?

建替えるのか?長寿命化するのか?建物土地を一括売却するのか?

と言う合意形成を得ること。

 

即ち、マンションの終活をする事。

 

そして、住人一人一人の老後の生活設計をサポートしていくこと。

 

即ち、住人の終活をする事。

 

 

この2つを長期的な視点に立って、継続的に管理組合を支援していくことのできる知識と経験を持った専門家が必要となります。

課題③マンションのトラブル

騒音、駐車、駐輪、ゴミ捨て、ペット、喫煙、子供の悪戯など、トラブルは絶えません。

 

ところが、同じマンションに住む住人が直接注意などするのは、なかなか言いづらいものです。

 

そこで、マンション管理会社の担当者に対して「なんとかして!」となるのですが、担当者もこの手の問題には、及び腰です。

 

マンションは共同住宅です。本当は戸建て住宅以上に周囲への気遣いが必要な建物構造なのです。

 

ところが、近所付き合いをしなくていいからとマンション生活を選ぶ人がいます。

 

近所付き合いは、しなくてもいいですが、周囲への気遣いは必要です。ここを勘違いしている人が多いようです。

 

そもそも、年代も、家族構成も、それまで住んでいた生活環境も、価値観も異なる人々がある日から一斉にマンションという共同住宅空間で生活を開始するのです。

 

価値観の多様化がますます進む今の時代、同じ事柄でも、とらえ方、感じ方が大きく異なることは多数あります。

 

ですから、マンションはトラブルの起こりやすい住空間なのです。

ましてや、外国人も住むマンションでは、なおさらです。

 

外国人オーナー増加

外国人所有者が増えています。

 マンション管理会社を対象としたアンケート調査によると、2013年度以降の新規受託管理物件の内

 

  • 外国人所有者がいる物件・・・75.5%
  • 外国人入居者がいる物件・・・69.1%

 

と7割強の物件で外国人所有者や外国人入居者がいるそうです。(国土交通省調査)

 

 

シェアハウス・民泊

最近の新しいトラブルとして、シェアハウスや民泊に関するものがあります。

シェアハウスとは、空き家となっている専有部分を小部屋に改装したりして、若者などに短期賃貸することです。

民泊とは、空き家となっている専有部分を旅行者に宿泊施設として利用させることです。

 

いずれにしても、不特定多数の人が出入りすることで、防犯上の問題をはじめとして、騒音、共用設備利用の仕方、ゴミ出しの仕方など様々な問題が起こります。

 

専有部分のオーナーは外国に居たりするケースもあるため、問題解決の話し合いも簡単にできません。

騒音、駐車、駐輪、ゴミ出し、ペット、喫煙、子供の悪戯など

騒音をはじめとした住人間のトラブルも、なくなりません。

 

 

根本的な解決の始まりは、お互いをよく知ることなのですが、トラブルが起こってからは、直接話し合うのも、理事会役員が仲裁に入るのも難しいものです。マンション管理会社も逃げ腰です。

施工不良

数年前に話題となった横浜の杭打ち不正マンションほど深刻ではありませんが、施工不良のトラブルを抱えたマンションは、外壁タイルの浮き・落下、防水処理の不良、排水管の勾配不足など、けっこうあります。

 

これらの問題解決のために、分譲会社や建設会社などと交渉するのですが、それこそ専門性が必要ですし、交渉は長期化します。住民の意見をまとめあげるとともに、粘り強い交渉力が必要となってきます。

 

残念ながら、マンション管理会社は、親会社が分譲会社や建設会社であったりするので、あまり当てになりません。

 

 

では、どうすれば良いのか?

マンション管理士管理者サービス

マンション管理士が理事長に代わって、管理者となり管理組合を運営する。

これが「これからのマンション管理」すなわち「マンション管理士管理者サービス」です。

 

マンション管理士は、管理組合の立場に立ち、次の2つを使命に管理組合を運営します。

・より少ない費用で、マンションの資産価値を維持向上させる。

・より良いコミュニティを形成する。


サービスの概要

マンション管理士が管理者となり、理事長代行としてマンション管理会社など取引先事業者に対して、業務実施の指示を行い、報告を受け、実施状況をチェックする。

 

また、組合員からの苦情・クレームなどの受付窓口ともなり、解決にあたる。

 

そして、組合員の年金・介護・相続などについても、かかりつけ医のように身近な相談窓口ともなる。

 

理事会は、マンション管理士から報告や提案を受け、マンション管理士が管理者としての業務を適切に行っているかチェックする。

  

このような仕組みが、「マンション管理士管理者サービス」です。

 

国土交通省も推奨する「第三者管理者方式」

2016年3月に国土交通省より「マンション管理の適正化に関する指針」及び「マンション標準管理規約」が改正されました。

 

組合員(区分所有者)でない外部専門家を管理者等に就任させる場合を想定し、その仕組みとして、3つのパターンを提示しました。私たちが提案するマンション管理士管理者サービスは、「外部管理者理事会監督型」の進化形です。

 

改正の背景は次の通りです。

 

①組合員の高齢化に伴い、役員、特に理事長の担い手の不足

②建物設備の老朽化に伴い、維持修繕の困難化

③さらには、建替え、延命化、敷地売却など検討

④賃貸化・空き家化に伴い、管理運営の困難化

⑤タワーマンション普及に伴う高層化・大規模化

 

このように管理組合運営がますます高度化・複雑化して専門家でないと対応できなくなってきているからです。

そもそもマンション管理士とは?

マンション管理士制度は、2001年8月に施工されたマンション管理適正化法において、国家資格として位置づけられています。


マンション管理士試験に合格し、マンション管理士として登録を受け、マンション管理士の名称を用いて、専門的知識を持って、管理組合の運営その他マンションの管理に関し、管理組合の管理者等又はマンションの区分所有者の相談に応じ、助言、指導その他の援助を行うことを業務とする専門家です。

マンション管理士は、管理組合の管理者等又はマンションの区分所有者等からの相談に応じて、管理規約、、長期修繕計画等の素案の作成、区分所有者間のトラブル解決に向けての予備的交渉等を行います。

 

これらの業務を行うことにより、マンション管理士が管理組合の運営を様々な形で支援することが期待されています。


その他、大規模修繕工事の計画・実施、居住者の義務違反、管理費の滞納等へのアドバイスにも当たります。

欧米でも専門家に委託している

区分所有される建物の管理には、どの国も苦労しているようです。


また、区分所有建物の成立過程などの違いで、その管理制度には異なる点も多いようです。

フランスの管理制度

国土交通省が提唱する「第三者管理者制度」のモデルだと言われています。

 

管理組合には、総会、理事会が設けられ、管理者も必ず設置されます。

 

理事は区分所有者から選任されます。

 

総会が決定機関、管理者が管理実行機関、理事会が管理者の監督機関となります。

 

 

管理者は「サンディク」と言われ、報酬をもらうには国家資格が必要です。

ドイツの管理制度

日本の「区分所有法」のモデルはドイツの「住居所有権法」だそうです。

 

総会と管理者があって、総会で決定したことを管理者が執行します。

区分所有者を構成員とする理事会を設置することも可能です。

理事会は管理者を監督し、総会前には予算決算書の検査を行います。

 

 

管理者は「フェアヴァルター」と呼ばれます。

 

管理者は、管理費の徴収、年間維持管理予算の作成、総会の議長、各住戸への広報、管理員の雇用と管理、工事入札と発注など区分所有建物管理のすべてを行います。総会で職務権限を制限拡大することができます。

 

管理者には、建築・財務・法律に詳しい「弁護士」「銀行員」「公証人」などがなったりします。

      

フランスと違い、国家資格はありませんでしたが、2020年に管理者の認証制度(名称独占)が始まりました。

イギリスの管理制度

イギリスの区分所有建物はリースホールドで所有されます。

 

共用部分(スケルトン部分)は地主が所有し、住居部分(インフィル部分)は居住者が期間を定めて保有します。

 

その期間は、99年、125年、999年等だそうです。

 

組合は法人格を持ち、会社のように定款を定めて、活動内容を決めるそうです。

 

実際の管理はPM(プロパティーマネージャー)という職種の人が行うようです。

アメリカの管理制度

一生涯賃貸住宅で暮らす人も多いようです。購入するにしても一生涯の買いものという感覚はなく、なんども買い換えるそうです。

 

アメリカでは、理事会の権限が強く、管理者はいません。理事長も管理者ではありません。理事会は管理費の賦課、居住ルールの設定、管理業者の指名などが行なえます。

 

理事会を支援するために、オンサイトマネージャーという職種があります。

サービス内容と料金

私たちは、4種類のサービスメニューを用意しております。

トライアル・リモート顧問サービス

 月額料金  サービス概要
 5,000円   

リモート(メール/オンライン会議など)で、顧問として、理事会運営支援を行います。但し6ヶ月間のみです。7ヶ月以降も希望される場合はリモート顧問サービスなどに契約変更下さい。

サービス内容詳細は下記の通りです。

 

①管理組合運営に関する助言・その他支援

②理事長・役員からの相談対応

③定例理事会へのリモート参加と必要な助言・その他支援(原則月1回)

 

※返金保証制度

トライアル・リモート顧問サービス内容にご満足いただけなかった場合は、お支払い頂いた月額料金を返金させて頂きます。


リモート顧問サービス

 月額料金  サービス概要
 10,000円   

リモート(メール/オンライン会議など)で、顧問として、理事会運営支援を行います。但し、リモートでなく理事会・総会など貴組合を訪問する必要が生じた場合は、別途日当1万円と交通費・宿泊費など実費精算が必要となります。

※リモート顧問サービス(理事会運営支援)は年間契約が基本です。

 

サービス内容詳細は下記の通りです。

 

①管理組合運営に関する助言・その他支援

②理事長・役員からの相談対応

③定例理事会へのリモート参加と必要な助言・その他支援(原則月1回)

④定例総会へのリモート参加と必要な助言・その他支援(原則年1回)

⑤定例理事会・総会の議事要旨やルール違反者向け警告文書など各種文書作成

 


顧問サービス

 月額料金  戸数 サービス概要
20,000円  50戸以下    理事会・総会などは、貴組合を訪問し、顧問として、理事会運営支援を行います。 別途、交通費・宿泊費など実費精算が必要となります。

 

 

 

30,000円 150戸以下
40,000円 250戸以下
 50,000円   

251戸以上

管理組合の管理戸数によって料金は異なります。

※顧問サービス(理事会運営支援)は年間契約が基本です。

 

 

サービス内容詳細は下記の通りです。

 

①管理組合運営に関する助言・その他援助

②理事長・役員からの相談対応

③定例理事会への参加と必要な助言・その他支援(原則月1回)

④定例総会への参加と必要な助言・その他支援(原則年1回)

⑤定例理事会・総会の議事要旨やルール違反者向け警告文書など各種文書作成

⑥各種工事・点検などの見積取得と比較表作成

⑦マンション管理運営に関する他管理組合事例など各種情報提供

 


管理者サービス

基本料金 加算料金
50,000円/月 300円/戸・月

例①マンション個数が50戸の場合の月額料金:50,000円 +(50戸×300円)=65,000円

例②マンション戸数が150戸の場合の月額料金:50,000円 +(150戸×300円) = 95,000円

例③マンション戸数が250戸の場合の月額料金:50,000円 +(250戸×300円) = 12,5000円

※管理者サービス(理事長代行)は年間契約が基本です。

 

 マンション管理組合の管理者として、管理組合におけるすべての業務を代行します。

日次・月次・年次・臨時の全ての業務を行います。 

 

総会・理事会の議長/組合員からの相談対応/管理会社をはじめとした各業者への指示

 

規約違反者への警告など/規約改正/訴訟追行の場合の弁護士への相談・出廷

 

長期修繕計画見直し/修繕積立金引き上げ等に向けた提案

 

管理費などのコスト削減に向けた提案/災害など緊急時の保存行為の決定などです。

 

マンションのコミュニティ形成のため、イベントやサークル活動支援も。

 

また、住民からの年金・介護・相続などの各種相談業務も「かかりつけ医」のように対応します。

 

より詳しくは下記サービス詳細ボタンをクリック下さい。

 

サービスを信用して大丈夫?

マンション管理と年金・介護・後見・相続サービスセンター

(マンション管理士・社会保険労務士事務所)

【設立】2016年

 

【代表者】竹ヶ鼻則彦

 

 ■マンション管理士(登録番号:15050137)

 ■マンション維持修繕技術者(登録番号:210011)

■管理業務主任者

■宅地建物取引士

社会保険労務士(登録番号:27220006)

■AFP認定(日本FP協会会員番号:60439687)

■FP2級(ファイナンシャル・プランナー2級技能士)

三菱地所コミュニティとパートナー契約締結

2020年7月三菱地所コミュニティ子会社のイノベリオス㈱と私たちはパートナ契約を締結しました。

三菱地所コミュニティが提案するマンション管理アプリ「KURASEL」の販売・導入を支援しています。

私の経歴

私は10年ほど前にマンション管理会社に転職し、「管理員」として働きはじめました。

当時、私もマンションに住んでいました。マンションは1回目の大規模修繕工事を行うことを予定しており、勉強のつもりで、大規模修繕委員会の委員に応募しました。

 

それから、マンション管理というものとの付き合いが始まりました。

 

以来、自分が住むマンションの理事長として、「大規模修繕工事の実施」「管理会社の変更」「自転車・バイク置き場の増改築」「管理規約改正」「会計方針見直し」など様々な取り組みを行ってきました。

 

また、管理会社の「管理員」や「フロント担当」として、マンション支援にも関わってきました。

 

マンション管理士や管理業務主任者、マンション維持修繕技術者の資格取得にも挑戦しました。

 

その後、「マンション管理と年金介護相続相談センター」を立ち上げ、大阪・神戸・京都を中心に、いくつかのマンションの顧問サービスや管理者サービスの支援を行ってきました。

 

ネットを利用しての各種の相談にも対応しております。

 

 

 

私の強み

私の強みはマンション管理に関してマンション管理員・営業担当として、自分が住むマンションの管理組合理事長として、そしてマンション管理士としての管理者(理事長代行)・顧問として、「管理会社」「管理組合」「マンション管理士」3つの立場を経験してきました。


そして、それぞれの立場における改善すべき点を体験してきました。

 

また、社会保険労務士、AFP認定者として「年金・介護・後見・相続」等の相談窓口として各種対応が出来ることです。

 

これからのマンション管理においては、高齢化するマンション住人に対して、手すり・スロープの設置などハード面の対策だけでなく、老後の生活設計を支援するようなソフト面での対策も必要となってきます。

支援実績の事例紹介

私が自分の住むマンションの管理組合理事長として、また、マンション管理士として、理事会と共に取り組むことで、多くの成果を得ることができました。その一部をご紹介します。

 

【大規模修繕工事費用削減】

あるマンションで1回目の大規模修繕工事の実施が計画されていました。設計施工管理は管理会社が行い、施工は公募して選定する方式を採用していました。


管理会社が作成した標準仕様書の概算見積金額は修繕積立金会計残高を使い切ってしまう予算額となっていました。


マンション管理士と理事会は協力して工事仕様内容を吟味して、標準仕様書を見直し、急ぐ必要のない工事項目を外して業界新聞で公募して、3000万円強を修繕積立金会計に残すことが出来ました。

 

【保険契約見直し】

別のマンションでは、保険業界における保険料率UPの前に、保険見直しに着手しました。


そして、「マンションドクター保険」という単に築年数だけでなく、マンション管理状況の診断結果により保険料が決定される日新火災が販売する保険に加入しました。


その結果、保障内容は同じで今までの保険よりも5年契約で150万円も安い保険料で契約することができました。

 

そのマンションは安くできた保険料で未加入だった地震保険にも加入することが出来ました。

 

【管理会社変更】

管理会社担当者の対応力に問題のあったマンションで、漏水事故の保険処理対応であまりに対応完了迄に時間がかかり過ぎたことが原因で、理事会で管理会社変更を組合員に提案することになりました。


組合員の中には、長年付き合ってきた管理会社を変更することに反対する意見も多かったのですが、説明会を何度も行い、理解を得て、臨時総会で管理会社変更が承認されました。


また、管理会社変更に伴う引継をきちんと行うようマンション管理士による指導やチェックもしっかり行われ、変更に伴う混乱もなく、スムーズに変更が行われ、結果、反対していた組合員からも変更して良かったとの評価を得ることができました。

 

【マナー違反減少】

ロビーや駐車場敷地内における住民の子供やその友達による居座りや飲食する状況が多発して、住民より管理組合に強いクレームが発生する状況がありました。


マンション管理士は、ロビー、駐車場、掲示板、エレベーター内へ子供たちに呼びかける文書を掲示し、保護者向けにも子供たちに呼びかけるよう協力しあう文書を全戸に投函しました。


管理員にも声掛けの協力を求めるなど地道な活動を根気よく行った結果、子供同士で注意し合うなど、想定外の行為も見られ、しだいにそのような行為は、なくなりました。

 

【組合員の意識向上】

あるマンションでは、理事長一人が孤軍奮闘でマンション管理の各種問題に対応していました。


マンション管理士が加わり、協力して地道に活動をつづけた結果、少しづつ変わっていくマンションを見て、他の役員も積極的に関わるようになりました。


またマンション管理士の提案で自転車置場改修の検討委員会を立ち上げ、そこに参加していた委員も組合運営に積極的に関わり、翌年度の理事会役員に立候補してくれました。

 


このように理事長一人では大変ですが、マンション管理士と共に、各種課題に取り組むことで、理事会役員や組合員の関心も高まり、より良いコミュニティ形成に一歩近づくことができています。

お客様の声

大阪にある戸数230戸の築30年のマンションで「マンション管理士管理者サービス」を導入頂きまました。理事長のお声です。

 

何故、サービス導入を検討されたのか?

長く理事長を頑張ってきましたが、年齢も重ね、一人ではやりたいことができないと限界を感じていました。

どのような事でお困りでしたか?

住民間のトラブルが多く、対応が大変でした。竹ヶ鼻さんのノウハウの詰まった「注意喚起文書」や地道な努力の継続で、かなりトラブルは少なくなりました。

その他、良かったことは?

いくつかの工事を管理組合で直接発注するようにした結果、大幅に発注費用をコストダウンできました。また、理事会の充実など、役員の意欲も高まり、後継者も育ちはじめました。

悪かったことは?

結果として、良かったことになるのですが、管理会社任せでは、限界があることがわかりました。

今後サービス導入を検討されているマンションへ一言

決して安くないサービス費用ですが、長期的に見れば、費用削減効果はもちろんこのこと、組合員の意識向上への寄与なども大きく、組合運営上、早く取り組みべきだと思います。

 

何故、私がこのセンターを立ち上げたのか?

すべての人にそれぞれが情熱を持って取り組める何かがあると思います。 

私の場合は前職を失業後に見つけることができました。

 

 

前職はコンピュターシステム開発会社に勤務していました。

 システムの開発やコンサルティング業務などに30年近く関わって来ましたが、10年程前に失業しました。

 

その後、マンション管理会社に再就職しました。そこでは、マンション管理員を始まりとして、マンション管理業務に幅広く関わって来ました。そこで気づいた事は、自分自身も含めて、人々は自分の住むマンションの事にいかに無関心で無知であるかという事です。

  

 いわゆるタワーマンションをはじめとして、都市部を中心に毎年10万戸前後開発分譲される一方、2020年頃には築後30年以上のマンションが220万戸以上になると言われています。 

   

築年数が経過すればする程、建物・設備の老朽化に伴う弊害だけでなく、居住者の高齢化や、賃貸化、空き家化が深刻な問題となり、マンション管理組合の運営が本当に難しくなってきます。

 

このままでいけば10年後、20年後には、全国にスラム化したマンションが続出するのは間違いありません。

 

管理会社に任せっぱなしには出来ないし、かと言って、管理組合のみで自主管理運営して行くのも困難です。

 

管理会社と管理組合をつなぐ仕組みと人材(マンション管理組合運営の専門家)が必要となってきます。

 

マンション管理士が管理組合の管理者となってリーダーシップを発揮して

   

〇マンション管理の主体者である「マンション管理組合」

 

〇マンション管理組合運営のスペシャリストである「マンション管理士」

 

〇マンションの建物・設備の保全修繕業務のエキスパートである「マンション管理会社」

 

三者が協力しあってマンション管理を行っていく。このような「仕組み」が「これからのマンション管理」方式です。

   

このような仕組みは、国土交通省も第三者管理者制度として、外部の専門家家(マンション管理士や建築士、弁護士など)を活用するこを提言しています。

   

また、2020年には65歳以上人口が3600万以上となり、マンションにおいても高齢者夫婦世帯、高齢者単身世帯が激増しています。

   

 マンションの老朽化の問題は、物理的な住居の問題だけではありません。

 年金・介護・後見・相続など居住者自身の終活の問題でもあります。

 

助言できる人材(社会保険労務士、ファイナンシャルプランナー)が、顧問弁護士やかかりつけ医のようにいれば安心です。是非、そのように、私を活用頂きたいと考えております。 

  

 

他に解決方法は無いのか?

担当者や管理会社変更という方法

担当者や管理会社を変更したらいいんじゃないか?

 

確かに担当者の管理業務への習熟度・取組み姿勢・能力の違いはあります。


また、管理会社にも担当者の担当組合数を10組合以下にするところもあれば20組合以上担当させるところもあったり、部門間の組織連携上の問題を抱えている会社もあります。

 

しかし、管理会社の経営方針として、建物・設備の修繕更新工事等での売上・利益拡大欲求が高い限り、売上・利益拡大につながらない組合運営支援等に多くの時間を掛けられない事はどの担当者・会社も同じです。

 

ですから担当者や管理会社を変更しても、管理組合の本質的、長期的な課題解決は出来ません。結局のところ組合員自身の積極的・継続的な関わりが必要となってきます。

専門家を活用するという方法

また、大規模修繕工事実施の時に建築士にコンサル業務を委託したり、訴訟などで弁護士に相談したり、管理規約の見直しなどでマンション管理士などに、スポット的にコンサル業務や、顧問業務を委託したりする方法もあります。

 

しかし、いずれも一時的なものであったり、オブザーバー的な立ち位置なので、管理組合の本質的・長期的な課題解決は困難です。

自主管理という方法

団地など昭和の時代に竣工した大規模なマンション管理組合では自主管理を行っている管理組合も一部あります。


但し、組合員の高齢化などで理事会役員の成り手不足を原因として管理会社への業務委託に切り替えているところが増えて来ています。

 

意欲の高い人が複数人いて理事会運営がなされているのであれば、望ましい管理形態です。


しかし、その複数人に頼りすぎる、あるいはその複数人が独断先行するなどの問題もあります。

 

また役員が交代すれば、渋々役員を引き受けている人々もいて、管理会社等に外部委託していない分、管理業務が一気に停滞する危険性もあります。

 

マンション管理士管理者サービスが必要な訳

より良い組合運営を実現できるかは、結局のところ組合員自身の問題です。

 

管理会社担当者や管理会社を変更しても、専門家を一時的に活用しても、意欲ある組合員が継続的に輩出されなければ、より良い組合運営は実現できません。

 

マンション管理士管理者サービスはそのような方向性へ道を拓くための方法でもあります。

 

マンション管理士が管理者となって組合運営を責任を持って支援していく。その中で組合運営に興味関心を持った意欲ある組合員が継続的に輩出され、一部の人間の独断専行をゆるさない自主管理への道を拓く。

 

これがこのサービスの最終的な目標です。

 

他のマンション管理士でなく私たちである必要

管理会社変更や大規模修繕工事コンサルなど一時的コンサル業務を行うケースが多く、裏リベートを取るマンション管理士も少なくありません。

 

顧問となって、助言程度の支援をする管理士はいても、管理者となって、長期的・総合的に組合・理事会運営を全面支援する管理士はあまりいません。

 

トラブル対応に積極的に関わる管理士はそれこそ、少ないです。

 

年金・介護・後見・相続の問題の相談窓口になれる管理士は、まずいないでしょう。

 

みんなが納得するだろうか?

二重コストがもったいないという意見

マンション管理士を採用すれば、新たな費用がかかる。


管理会社とマンション管理士の二重コストになるのでは?


むしろトータルコストは安くなります。


工事コストなどが大幅にコストダウンできます。理事会支援などの業務は管理会社からカットし管理士が担当します。そのぶん管理会社への業務委託費が下がります。


 

マンション管理士は、いかに少ない費用で管理品質を上げることが、出来るかが、評価のポイントとなります。

 

まずは、リモート顧問サービスや顧問サービスから初めてみて下さい。

管理会社の抵抗があるという意見

私たちの提案は管理会社変更や取引解除ありきでは、ありません。


基本的には、既存の管理会社との取引関係はそのままです。

 

管理会社にすれば、顧客であるマンション管理組合との間に、管理者として、マンション管理士が介在することは、気持ちの良いものではないかもしれません。  

 

いままで仲良くやってきたのに、管理会社の変更なども行われるのではないかと疑心暗鬼になるかもしれません。 

 

但し提案の「マンション管理士管理者サービス」は、「管理会社変更ありき」ではありません。

   

今まで管理会社担当者が仕方なくやっていた、居住者のマナー違反者対応や理不尽な要求をぶつけてくるクレーマー対応などから解放され、マンションの資産価値の維持向上の為の対応に専念してもらうことになります。 

 

ですから初めは、モラル低下があったとしても、理解が進めば解消されるものと考えています。

いきなり、マンション管理士管理者サービス導入は?

まずは、トライアル・リモート顧問サービスやリモート顧問サービスから初めて下さい。

 

リモート(メール/オンライン会議など)で、顧問として、理事会運営支援を行います。

 

そこで、信頼に値するとのご判断がいただけた段階で、顧問サービスやマンション管理士管理者サービスをご導入下さい。

     

サービス導入が必要な理由

数千万円から数億円レベルの損失から一刻も早く抜け出す

管理会社も企業ですから、売上・利益の増加に努力するのは当然です。

管理会社担当者も売上目標(ノルマ)を持っています。 

  

専門家であるマンション管理士が、

 

不必要な委託作業はないか? 

 

割高な委託費用はないか? 

 

コストダウンの努力はされているか? 

 

と内容確認することで、管理費用の削減が図れます。

 

工事発注を管理会社に丸投げでなく組合直接発注に切り替えるだけで、数百万円から数千万円単位で削減できる場合があります。

 

管理会社は、通常10%から40%粗利を取っています。

   

またマンション管理士が管理組合管理者となり、理事会・総会の運営支援など業務の一部を肩代わりすることで、管理会社担当者の業務削減が図られます。

   

管理会社担当者は、専任のマンション管理士を交渉相手とすることで、効率的な仕事ができるようになり、業務にかける時間が少なくて済むようになります。

  

このように管理会社担当者の業務削減と効率化の面からも管理費用の削減が図れます。 

 

削減効果を高めるため一刻も早く、取り組むべきです。

 

管理会社を変更しても問題は解決しません

管理会社は根本的な収益構造の問題があり、どの管理会社に変更しても同じです。

 

管理組合自身の無関心・無知が根本的課題です。

 

より良い組合運営を実現できるかは、結局のところ組合員自身の問題です。

 

管理会社担当者や管理会社を変更しても、専門家を一時的に活用しても、意欲ある組合員が継続的に輩出されなければ、より良い組合運営は実現できません。

 

マンション管理士の支援が必要

かといって管理組合が自主管理するのは大変困難です。マンション管理士の支援が必要です。

 

マンション管理士管理者サービスはそのような方向性へ道を拓くための方法でもあります。

 

マンション管理士が管理者となって組合運営を責任を持って支援していく。

 

その中で組合運営に興味関心を持った意欲ある組合員が継続的に輩出され、一部の人間の独断専行をゆるさない自主管理への道を拓く。

 

これがマンション管理士管理者サービスの最終的な目標です。

      

私の場合さらに、年金・介護・後見・相続などの相談窓口にもなれます。

 


まずは、資料請求下さい。

 

ご相談下さい(メール/電話)

 

トライアル顧問サービスをお申し込み下さい(返金保障あり)