理事会方式＝管理会社丸投げ方式
理事会は、マンション管理における業務執行の意思決定機関です。
そして、理事長は、管理組合を代表し、その業務を統括する立場です。
ですから、責任の重い職責を担うことになります。
理事会運営の現状
でも実際のところは、マンション管理会社が作成した「輪番表」に従い、理事長や理事の管理組合役員の順番が回ってきたら、しぶしぶ引き受け、役員中の1年間、または2年間、過去と同じように、何事もなく終わることだけを願う。
ことさら新しいことには取り組まない。
実務的には、マンション管理会社にほぼ100％お任せで、管理会社の提案通りに各種業務の承認を行う。
１カ月または、２カ月に１度の頻度で開催される理事会に参加するのがやっとで、議案内容の良し悪しもよくわからず、管理会社の言うとおりにするのが時間もかからず無難なので、とりあえず承認しておく。
毎月の業務報告書と会計報告書も良くわからないが、承認印だけ捺印しておく。
こんな感じではないでしょうか？
よほどのことがない限り、管理会社の言うとおりにしておこうと思うのは当然です。
管理会社はマンション管理の専門事業者で、担当者も専門家です。
そのために、管理委託費を支払っているのだから、管理会社に任せておけばよい。
面倒なことには、あまり関わりたくない。管理会社は、ちゃんとやってくれるはず・・・
でも、本当にそれで良いのでしょうか？
最終責任者は管理組合です。
例えば、大規模修繕工事を行おう際に、修繕積立金が不足していて出来ない。
こんな時、不足する修繕積立金を管理会社が補てんしてくれることはありません。
不足する修繕積立金を一時金として追加徴収するのか、金融機関から借入するのか、工事実施時期を延期するのか、工事範囲を縮小するのか、などの意思決定は全て管理組合が行います。
管理組合員に、どのようにするのか代替案を提示し、意見調整するのは、理事会であり理事長です。
管理会社も企業です。
マンション管理会社はマンション管理の専門事業者ですが、営利企業です。
売上も利益も必要です。
マンション管理会社の担当者は、効率的に仕事をこなし、目標の売上利益を達成することが求められています。
管理会社からすれば、例えば、マンションの将来ビジョン立案や、より良いコミュニティー作りなど、担当者に、効率の悪い仕事、お金にならない仕事はあまりして欲しくないのです。
管理会社や担当者にとって、最も好ましいマンション管理組合は、100％お任せのマンション管理に無関心な組合員・理事会役員が多くいるマンションです。
100％提案通りに事が運び、効率的に仕事ができるからです。
なかには、多少割高な管理委託費や工事費用であっても承認され、不必要な作業仕様も削減されることなく、例年通りに売上予算の確保ができる。そんなことも可能となるからです。
数年に一度のペースで、数百万円から数千万円の工事売上を上げさせてくれるマンションが、最もおいしいお客さんです。
マンション管理は誰がすればよいのか？
知識も経験も時間もない理事会の理事長でしょうか？
やはり、知識も経験もある管理会社の担当者でしょうか？
マンション管理会社などが行う業務の妥当性をチェックできる知識も経験もあり、仕事として時間を振り向ける事の出来るマンション管理士が担当するのがベストだと思います。
