管理会社丸投げでもない。自主管理でもない。マンション管理『第３の道』

修繕積立金がまた値上げされる！これで５回目だ。分譲当初60円/㎡だったのに、今回の値上げ案では330円/㎡だ。今後の大規模修繕工事は本当に大丈夫なのか？

 

管理費委託費の値上げの話もある。安くする方法はないのか？

 

最近、管理費・修繕積立金の滞納者・滞納額も増えて来た、心配だ。

 

このところ、管理会社の対応が遅く、おざなりだ！なんとかならないか？

 

理事会議事録作成だって、１ヶ月以上かかっていて、議事録の意味がない。

 

騒音、ゴミ捨てのトラブルも絶えない。子供の悪戯もひどい！なんとかならないものか？

一部組合員からのクレームもきつくて対応が本当にしんどい。

 

高齢者のみの住戸が増えてきた！何もしなくていいのかな？

 

賃貸住戸や空き住戸も増えてきた！これからどうなるのだろう？

 

管理組合役員の成り手もすくなく、組合活動が形骸化している！大丈夫か？

 

それにしても、組合員の多くは無関心すぎる。総会への出席率も役員を含めても10％以下だ。

 

20年後、30年後、40年後のマンションはどうなっているのか？どうすればよいのか？

 

 

知識も経験もない、なにより時間がない。私一人ではどうにもならない。どうしたらいいんだろう？

専門知識と経験をあわせ持ったマンション管理士が管理者となり、理事長の業務を代行して、マンション管理会社など取引先事業者に対して、業務実施の指示を行い、報告を受け、実施状況をチェックする。

 

また、組合員等からの苦情・クレームなどの受付窓口ともなり、公正な第三者として、知識・経験を生かして解決にあたります。

 

私の場合、社会保険労務士・ファイナンシャルプランナーとしての知識・経験を生かし、組合員等の年金・介護・相続などの相談窓口ともなります。

 

理事会は、マンション管理士から報告や提案を受け、マンション管理士が管理者としての業務を適切に行っているかチェックする。

 

管理会社は、会計業務と建物設備の保全修繕のエキスパート・コーディネーターとして活躍頂く。

  

 

このような仕組み（マンション管理士が管理者となり組合運営を支援する）が、「これからのマンション管理方式」です。

 

※メリット・デメリットなどもっと詳しく知りたい方は、こちらを参照下さい。

 

マンション管理士は責任ある管理者として、20年後、30年後、40年後のマンションのビジョンを理事会役員・組合員と共有して、いかに少ない費用で、「いつまでも住みたいと思う」マンションを構築できるかという視点で組合運営を責任をもって支援してきます。

[導入後直ぐに実現]

 

知識も経験もあり、仕事として時間を十分に振り向けることのできる「マンション管理士」が管理組合の管理者となり、理事長業務を代行することで、理事長の時間的・精神的負担が軽減されます。

 

 [導入後1、2年以内に実現]

 

また、専門家である「マンション管理士」が中心となって管理業務を推進することで、管理会社等との適度な緊張関係を築くことができ、管理品質を上げ、管理コストを引き下げることができます。

 

[導入後10年以内に実現]

 

そして、組合員への「マンション・ニュース」等の広報活動を地道に行うことで、組合員もマンション管理に関心を持ち、組合活動に積極的になり、より良いコミュニティ形成もでき、自主管理運営への道が拓けます。

 

自治会などの地域コミュニティが徐々に崩壊している中、管理組合は子育て、高齢者支援、防犯、防災などでも実行力あるコミュニティとなる可能性に満ちています。

 

[目指しているのは、「いつまでも住みたいと思えるマンション」]

 

20年、30年、40年後を見据えて長期ビジジョンを共有することで、修繕積立金不足を解決し、「みんなが住みたくなる・買いたくなる」市場評価の高いマンションとなることができます。

 

結果として、老朽化と高齢化の問題にも対処でき、マンションのスラム化を防止できるようになります。

 

【担当者・管理会社変更】

担当者や管理会社を変更したらいいんじゃないか？

 

確かに担当者の管理業務への習熟度・取組み姿勢・能力の違いはあります。また、管理会社にも担当者の担当組合数を10組合以下にするところもあれば20組合以上担当させるところもあったり、部門間の組織連携上の問題を抱えている会社もあります。

 

しかし、管理会社の経営方針として、保守点検業務や修繕工事業務等での売上拡大欲求が高い限り、売上拡大につながらない組合運営支援等に多くの時間を掛けられない事はどの担当者・会社も同じです。

 

ですから担当者や管理会社を変更しても、管理組合の本質的、長期的な課題解決は出来ません。結局のところ組合員自身の積極的・継続的な関わりが必要となってきます。

 

 

 

【専門家の活用】

また、大規模修繕工事実施の時に建築士にコンサル業務を委託したり、訴訟などで弁護士に相談したり、管理規約の見直しなどでマンション管理士などに、スポット的にコンサル業務や、顧問業務を委託したりする方法もあります。

 

しかし、いずれも一時的なものであったり、オブザーバー的な立ち位置なので、管理組合の本質的・長期的な課題解決は困難です。

 

【自主管理】

団地管理組合などを中心に昭和の時代に竣工した大規模な管理組合では自主管理を行っている管理組合も一部あります。但し、組合員の高齢化などで理事会役員の成り手不足を原因として管理会社への業務委託に切り替えているところが増えて来ています。

 

意欲の高い人が複数人いて理事会運営がなされているのであれば、望ましい管理形態です。しかし、その複数人に頼りすぎる、あるいはその複数人が独断先行するなど問題もあります。

 

また役員が交代すれば、やむなく役員を引き受けている人々もいて、管理会社等に外部委託していない分、管理業務が一気に停滞する危険性もあります。

 

 

【第3の道（これからのマンション管理）が必要な訳】

 

より良い組合運営を実現できるかは、結局のところ組合員自身の問題です。

管理会社担当者や管理会社を変更しても、専門家を一時的に活用しても、意欲ある組合員が継続的に輩出されなければ、より良い組合運営は実現できません。

 

第3の道（これからのマンション管理）はそのような方向性へ道を拓くための方法でもあります。マンション管理士が管理者となって組合運営を責任を持って支援していく。その中で組合運営に興味関心を持った意欲ある組合員が継続的に輩出され、一部の人間の独断専行ゆるさない自主管理への道を拓く。これが第3の道の最終的な目標です。

 

マンション管理士が管理者となり、理事会と共に取り組むことで、多くの成果を得ることができています。

 

【大規模修繕工事費用削減】

あるマンションで1回目の大規模修繕工事の実施が計画されていました。設計施工管理は管理会社が行い、施工は公募して選定する方式を採用していました。管理会社が作成した標準仕様書の概算見積金額は修繕積立金会計残高を使い切ってしまう予算額となっていました。マンション管理士と理事会は協力して工事仕様内容を吟味して、標準仕様書を見直し、急ぐ必要のない工事項目を外して業界新聞で公募して、3000万円強を修繕積立金会計に残すことが出来ました。

 

【保険契約見直し】

別のマンションでは、保険業界における保険料率UPの前に、保険見直しに着手しました。

そして、「マンションドクター保険」という単に築年数だけでなく、マンション管理状況の診断結果により保険料が決定される日新火災が販売する保険に加入しました。その結果、保障内容は同じで今までの保険よりも5年契約で150万円も安い保険料で契約することができました。

 

そのマンションは安くできた保険料で未加入だった地震保険にも加入することが出来ました。

 

【管理会社変更】

管理会社担当者の対応力に問題のあったマンションで、漏水事故の保険処理対応であまりに対応完了迄に時間がかかり過ぎたことが原因で、理事会で管理会社変更を組合員に提案することになりました。組合員の中には、長年付き合ってきた管理会社を変更することに反対する意見も多かったのですが、説明会を何度も行い、理解を得て、臨時総会で管理会社変更が承認されました。また、管理会社変更に伴う引継をきちんと行うようマンション管理士による指導やチェックもしっかり行われ、変更に伴う混乱もなく、スムーズに変更が行われ、結果、反対していた組合員からも変更して良かったとの評価を得ることができました。

 

【マナー違反減少】

ロビーや駐車場敷地内における住民の子供やその友達による居座りや飲食する状況が多発して、住民より管理組合に強いクレームが発生する状況がありました。マンション管理士は、ロビー、駐車場、掲示板、エレベーター内へ子供たちに呼びかける文書を掲示し、保護者向けにも子供たちに呼びかけるよう協力しあう文書を全戸に投函し、管理員にも声掛けの協力を求めるなど地道な活動を根気よく行った結果、子供同士で注意し合うなど、想定外の行為も見られ、しだいにそのような行為は、なくなりました。

 

【組合員の意識向上】

あるマンションでは、理事長一人が孤軍奮闘でマンション管理の各種問題に対応していました。マンション管理士が加わり、協力して地道に活動をつづけた結果、少しづつ変わっていくマンションを見て、他の役員も積極的に関わるようになりました。またマンション管理士の提案で自転車置場改修の検討委員会を立ち上げ、そこに参加していた委員も組合運営に積極的に関わり、翌年度の理事会役員に立候補してくれました。

 

 

このように理事長一人では大変ですが、マンション管理士と共に、各種課題に取り組むことで、理事会役員や組合員の関心も高まり、より良いコミュニティ形成に一歩近づくことができています。

【管理者サービス（理事長代行）】

 

マンション管理組合の管理者として、管理組合の日次・月次・年次・臨時の全ての業務を行います。 住人からの苦情対応窓口となり解決に当たります。また、住人からの年金・介護・相続などの各種相談業務も「かかりつけ医」のように対応します。

 

料金は基本料金（30,000円/月　OR　50,000円/月）と加算料金（500円/戸・月）からなります。

 

例①：マンション戸数が100戸の場合の月額料金：30,000円+100戸×500円 ＝ 80,000円

例②：マンション戸数が200戸の場合の月額料金：50,000円+200戸×500円 ＝ 150,000円

※管理者サービス（理事長代行）は年間契約が基本です。

 

 

【顧問サービス（理事会運営支援）】

いきなり「管理者サービス（理事長代行）」の導入は困難という場合は、「顧問サービス（理事会運営支援）」導入から初めて半年～1,2年後に契約変更される方も多いです。

 

料金は基本料金（30,000円/月　OR　50,000円/月）のみとなります。加算料金は必要ありません。

例①：マンション戸数が150戸以下の場合の月額料金：30,000円

例②：マンション戸数が151戸以上の場合の月額料金：50,000円

※顧問契約も年間契約が基本です。

 

詳細は「料金とサービス内容詳細」を参照下さい。

 

すべての人にそれぞれが情熱を持って取り組める何かがあると思います。 

私の場合は前職を失業後に見つけることができました。

 

私は現在、関西を主な活動拠点として、マンション管理に関する様々な相談業務やマンション管理士管理者として管理組合運営に携わっています。

 

また自分の住むマンション管理組合の理事長も数年しておりました。

 

前職はシステム開発やコンサルティング業務などに３０年近く関わって来ましたが、１０年程前に失業しました。

 

その後、マンション管理会社に再就職し、マンション管理員を始めとして、マンション管理業務に幅広く関わって来ました。

 

そこで気づいた事は、自分も含めて、人々は自分の住むマンションの事にいかに無関心で無知であるかという事です。

 

また、管理会社社員という立場と管理組合理事長という立場の双方を経験して、それぞれの問題点・課題も知ることが出来ました。お互い工夫すれば、もっと良い関係が作れて、スムーズに事が運ぶのにと思うことが幾つもありました。

  

 いわゆるタワーマンションをはじめとして、都市部を中心に毎年１０万戸～２０万戸開発分譲される一方、２０２０年頃には築後３０年以上のマンションが２２０万戸、２０２５年には、３００万戸になると言われています。 

   

築年数が経過すればする程、建物・設備の老朽化に伴う弊害だけでなく、居住者の高齢化や、賃貸化、空き家化が深刻な問題となり、マンション管理組合の運営が本当に難しくなってきます。

 

このままでいけば１０年後、２０年後には、全国に管理不全でスラム化したマンションが続出するのは間違いありません。

 

管理会社に任せっぱなしには出来ないし、かと言って、管理組合のみで自主運営して行くのも困難です。

 

管理会社と管理組合をつなぐ仕組みと人材（マンション管理士）が必要となってきます。

 

マンション管理士が管理組合の管理者となり、リーダーシップを発揮して

   

〇マンション管理の主体者である「マンション管理組合」

 

〇マンションの建物・設備保全修繕業務のエキスパート・コーディネーターである「マンション管理会社」

 

〇マンション管理組合運営のスペシャリストである「マンション管理士」

 

の三者が協力しあってマンション管理を行っていく。このような「仕組み」が「これからのマンション管理」方式です。

   

国土交通省も第三者管理者制度として、外部の専門家（マンション管理士や建築士、弁護士など）を活用するこを提言していますが、残念ながら普及していません。

   

一方、２０２０年には６５歳以上人口が３６００万以上となり、マンションにおいても高齢者夫婦世帯、高齢者単身世帯が激増します。

   

 マンションの老朽化の問題は、物理的な住居の問題だけではありません。

 

年金・介護・資産運用・相続など居住者自身の終活の問題でもあります。合わせて、助言できる人材（社会保険労務士、FP）が、顧問弁護士やかかりつけ医のようにいれば安心です。

   

是非、そういうように、私を活用下さい。

 

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