「分譲マンション2つの老いを考える」をテーマにセミナーを2024年1月21日と2月4日に開催します。

詳しくはこちらをクリック下さい。

• これは、修繕積立金の段階増額積立方式のグラフです。
• 分譲時の修繕積立基金をスタートにして積み立てられますが、何度か値上げされています。
• 皆さんのマンションもこのようになっているのでは、ないでしょうか？

1回目の大規模修繕工事を終えたマンションの理事長と管理会社フロント（営業担当）との会話です。

• フロント：作成依頼がありました、「長期修繕計画」の見直しが出来上がりました。
• 理事長：どれどれ、ふーん。建物だけでなく、エレベーターや機械式駐車場、給排水システムなど設備系の修繕にも結構お金がかかるんだね。
• フロント：ええそうなんです。大規模修繕工事も1回目より2回目、2回目より3回目と築年数が進めば、進むほど修繕範囲が広がりますので必要費用は増えていきます
• 理事長：そうすると、また、修繕積立金も値上げする必要があるってこと？
• フロント：そうなんです。段階的に改訂するケースでは、現在1㎡あたり150円のものを今年中に230円に、最終的には、360円に値上げする必要があるんです。理事長…
• 理事長：最初は、1㎡あたり40円が、90円、150円と、すでに2回も値上げしているのに、それが230円、360円なんて、むちゃくちゃやな。年金生活の人も　増えているのにそんな高い修繕積立金払えない人が続出するで！
• フロント：お話しはわかるのですが、エレベーターや機械式駐車場・給排水設備が使えなくなれば、生活そのものができなくなりますから…　しかたないんです

実はこれ、ある顧問先のマンションの話です。皆さんの住むマンションはどうですか？

• 2018年（平成30年）調査では、修繕積立金の平均額は11,243円/戸で、駐車場使用料等からの充当額を含む場合は12,268円/戸でした。
•  2013年（平成25年）調査よりどちらも値上がりしています。
•  5年毎の調査の度に値上がりしています。

• 34.8％のマンションで「長期修繕計画」どおりに修繕積立金が貯まっていない。不足していると回答しています。
•  原因は、計画通りに「修繕積立金」の値上げが総会承認されていない
• 長期修繕計画を作成する度に想定工事費が膨らむ
• 想定外の小規模・中規模修繕が発生したなどの事があったと思われます。 
• 「長期修繕計画」どおりに貯まっているマンションは、33.8％です。 
• また、過不足さえ不明なマンションが、31.4％もあります。

• 売りやすくするために、分譲会社の設定する初期設定額が低すぎるからです

• 雛形の長期修繕計画を基に、いずれ見直しされるものとして、安易に作成されている
• 計画期間が25年～30年と短すぎるので設備系の修繕計画そのものが含まれていないケースもある（エレベーター・機械式駐車場・給排水設備など）

• 分譲時に作成される長期修繕計画をもとに建物診断・現地確認もなく、標準的な修繕周期で機械的に作成されている
• 漏れていた設備系の修繕計画が追加される
• 管理会社の工事売上予算のベースになるので、割高な単価設定で作成されている

• 管理組合会計は、管理費会計と修繕積立金会計の2つの会計（財布）に分かれています。これを区分経理と言います
• 
  
• 管理費会計の収入源は、管理費と駐車場使用料など
• 管理費会計の支出内容は、会計業務・理事会総会支援業務・管理員業務・日常清掃業務など管理会社への管理委託費、共用部の水光熱費、定期清掃・エレベーター・機械式駐車場・給排水設備など各種設備の保守点検費など
•  
• 修繕積立金会計の収入源は、修繕積立基金と修繕積立金
• 修繕積立金の支出内容は、大規模修繕工事や各種設備の更新工事など

• マンション分譲時には、修繕積立金は著しく低めに初期設定され、管理費は高めに初期設定されています
• 
  
• もう一つ注意が必要なのは、管理費会計の収入予算の中に、駐車場使用料などが組み込まれていることです
• 駐車場使用料の全額が組み込まれているケースも多くあり、管理費会計収入予算の50％以上が駐車場使用料で構成されている組合も多くあります。私が住むマンションもそうでした
• そのため、毎月徴収される管理費がほかのマンションと比較して安いと誤解されている組合員も多くいらっしゃいます
• 一度、皆さんが住むマンションの駐車場使用料込の1戸あたり管理費を算出してみて下さい
• ちなみに、国土交通省の2018年マンション総合調査では、駐車場使用料を含まない場合の月額管理費の平均は、1戸当たり10,862円、1㎡当たり147円となっています。70㎡換算すると10,290円となります
• 一方、駐車場使用料を含んだ場合の月額管理費の平均は、1戸当たり15,956円、1㎡当たり217円となっています。70㎡換算すると15,190円となり、含まない場合の10,290円と比較して5,000円増しとなります
• 管理費会計への駐車場使用料の組込比率が高すぎると、管理費会計に余裕が生じ、支出チェックが甘くなる傾向があります

• 2024年3月引き渡し予定の大阪市内にある44階建てのタワーマンションでは、修繕積立金は、1㎡あたり86円、管理費は、277円に設定されています。70㎡換算で、修繕積立金は月額6020円、管理費は月額19,390円です
• タワーマンションでの大規模修繕工事は、足場が組めずゴンドラ使用となるので、工事期間が長くなり、工事費用が増大します。
• また、エレベーターや給水ポンプなどの設備は特注品なので、その更新費用は一般的なマンションに比較して数倍から十数倍かかると言われています。
• 国土交通省の2021年のデータによると、既存の20階建て以上のマンションの修繕積立金は、1㎡あたり240円から410円で、平均値は、338円だそうです。86円の初期設定はあまりに低すぎます。
• このままでは、近い将来、修繕積立金会計における大幅な資金不足発生は明らかです

• 築30年前後に必要となる1パレットあたり100万円前後と言われる機械式駐車場の更新費用はきちんと積み立てられていますでしょうか？50パレットあれば、5000万円必要です。
• また、毎年必要になる保守点検費や部品交換などの維持修繕工事費は確保出来ていますか？
• 一方で、現在の空き区画はいくつありますか？その将来の見通しはどうですか？
• 一般的に、空き区画比率が20％を超えると管理組合会計は黄色信号だと言われています
• 一部外部貸し・一部休止あるいは、思い切って一部平面化など対策は検討されていますか？
• 駐車場使用料に頼りすぎた管理費会計運営は大変危険です

•  駐車場使用料は管理費会計と修繕積立金会計にバランス良く配分します
• 毎年必要となる保守点検費や部品交換などの維持修繕工事費は管理費会計に
• 一方、将来の設備更新のために必要となる更新工事費用は修繕積立金会計につみたてておきます。少し多めに
• こうすることで、修繕積立金の値上げ幅が抑制されます。

• そうすると、管理費会計予算が収入不足となるかもしれません
• 管理費会計予算の見直しが必要となってきます
• 管理委託業務内容の見直しを行います
• その委託業務は本当に必要なのか？もっと省力化・省人化できないのか？
• 例えば、管理員と別に清掃員がいる場合、管理員で清掃業務を兼務できないのか？
• それでも不足する場合は、管理費値上げを検討します
• そして、管理費会計の支出を厳しくチェックします
• なぜなら、管理費会計は毎年支出・消費されお金がなくなってしまうお財布だからです

• 全部委託から部分委託、又は、自主運営へ
• 定期点検業務の委託を専門業者に直接発注に切り替える
• 
  
• 例えば、
• 会計業務をツールを利用して理事会で行う
• 長期修繕計画作成など維持修繕企画業務などを設計事務所などに直接発注する
• 理事会・総会運営支援業務などをマンション管理士の支援得て、理事会で行う。
• 
  
• 管理員業務
• 清掃業務
• エレベータ、機械式駐車場など建物設備の定期点検業務などを組合直接発注に切り替えるなど

• 管理会社に管理業務を全部委託して、100％お任せ（丸投げ）しているととにかく「らくちん」です。
• また、マンション管理の専門業者だから、なんとなく「安心」です。
• 大手管理会社なら、なおさら「安心」かもしれません。
•  
• 管理会社にとっても、提案内容がそのままＯＫとなるので、「らくちん」です。

• 京都に「西京極大門ハイツ」という築45年以上なのに、分譲時より2割から6割も高く売れているという有名なマンションがあります
• 45年前、1000万円だったものが、1200万円から1600万円で売れているそうです。
• 経済評論家の荻原博子さんの著書「生き返るマンション、死ぬマンション」にも紹介されています
• もともとは、管理会社に全部管理委託されていたのですが、あることがきっかけで自主管理運営に変更されました
• それからは、徹底したコスト削減に努力され、外部発注するときは、インターネットなどで、最低でも3社以上に見積依頼され、業者選定を行い発注されています。
• その結果、30％以上のコスト削減が実現できたとのことです。

• 私の顧問先であるマンションでも屋上防水工事で40％のコスト削減ができました
• 管理会社提案、1900万円の工事が、組合単独で業者選定を行い、結果1100万円で発注できました
• 800万円もの工事費削減です。800万円です
• 発注先は決して「安かろう・悪かろう」ではなく、防水工事では実績豊富な歴史ある有名な会社です

• 仮に、長期修繕計画費用総額の30％～40％が管理会社の粗利だとすると、数千万円から数億円規模でコスト削減が可能かもしれません。
• 1億円で3千万円～4千万円
• 5億円で1億5千万円～2億円
• 10億円で3億円～4億円

• ある顧問先で、管理会社から長期修繕計画が総会議案として提案されました
• ところが、修繕計画に従い、収支計算を行うと9年後の給水設備更新工事や10年後の2回目大規模修繕工事などを行うと約2億3千万円もの資金不足となる計画となっていました
• その状況について、担当フロントに問い合わせると、計画はあくまでフルスペック仕様のものですから、その時になって工事内容を削減すればよい、と言うような回答でした
• そこで、マンション管理センターと住宅金融支援機構が提供している、長期修繕計画作成支援サービスを利用して管理組合独自に長期修繕計画を作成してみました
• 管理会社提案6億5600万円のものが、マンション管理センター作成のものでは5億3000万円、住宅金融支援機構作成のものでは3億7500万円でした
• あまりに大きな相違なので専門家に建物診断等してもらった上で、信頼性の高い、長期修繕計画を作成してもらうことにしました
• 建築設計事務所を探し、臨時総会の決議を得て作成してもらいました
• マンション管理センター作成のものに近い4億9500万円の長期修繕計画となりました
• 結果、10年後の2億3千万円もの資金不足もほぼ解消されました
• 私の経験では、管理会社はそんなに頼りになりません
• 現地確認もなく、機械的に作成された信頼性に欠ける長期修繕計画
• 管理会社の売上予算のベースとなるため、割高な長期修繕計画見積額
• 長期修繕計画には管理会社以外の「セカンドオピニオン」が必要です

• 輪番制理事会方式には、そもそも、無理があります
• 輪番制で回ったてきた理事会役員として、何をしたら良いのか、さっぱりわからない
• 知識も経験もなく、なにより、仕事などで忙しく時間もない組合員です
• 仕事を抱えながら、理事長をはじめとした理事会役員の役割を担うのは、そもそも無理があります。

• 「輪番制理事会方式」＝「管理会社丸投げ方式」とも言われています。
• 波風立てずに任期を終えたい。今まで通りに、管理会社に任せて置くのが無難。
• 管理会社にとって、おいしいお客さんは、提案内容をほぼ100％丸呑みしてくれる物言わない管理組合（理事会）です。
• 理事会役員も「らくちん」ですが、管理会社にとっても「らくちん」です。

• 管理組合資金運用の目標は、無駄・割高な支出を抑制することです。
• なぜなら、管理費・修繕積立金の値上げには限界があり、一方では、建物・設備の修繕費用支出が避けられないからです。
• 資金運用の目標は、より少ない費用で、マンションの資産価値を維持・向上することです
• そのためには、無駄・割高な支出をいかに少なくすることができるかどうかです。それにつきます
• 大規模修繕工事などを適正な価格で発注し、工事費を削減する
• 管理会社などへの管理委託内容を見直し、管理委託費を削減する
• マンション管理士等の専門家による組合運営支援を得て、工事費・管理委託費を継続的・効果的に削減する
• 管理組合にとって、このようなことを支援してくれる「しくみ」があれば、大変助かります

各種仕組みとマンション管理士の活用で、負担を軽減しながら、コストを削減し、段階的に自主管理運営を目指します

• その一つが、OPTAGEが提供するマッチングサポートサービスです
• 安心できる施工会社に見積依頼したい
• 業者を比較検討して選定したい
• これら見積依頼から業者選定、さらには、工事着工までのプロセスをサポートして欲しい
• 管理組合の負担を軽減し、しかも、各種工事費を削減できます。
• 私の顧問先でも工事会社や設計事務所を紹介してもらいましたが、管理組合にとって、大変ありがたい存在だと実感しております

•  将来的には自主管理を目指して、当面は管理委託費を削減したい管理組合におすすめなのが、管理会社である三菱地所コミュニティが開発した会計業務アプリ「KURASEL」です。
• 管理組合会計業務において必要な機能が組み込まれています
• 会計業務を自主運営します
• 各種保守点検や定期清掃業務は、三菱地所コミュニティの紹介で専門業者に組合直接発注できます
• 管理組合単独で導入運用することもできますし、マンション管理士のサポートを得ながら導入運用することもできます

• 知識も経験も無く、なにより時間もない中で、管理組合役員を引き受けることは大変です
• ましてや、理事長は時間的・精神的負担が大きく、本当に大変です
• 結果として、マンション管理会社に100％お任せ（丸投げ）状態となりがちです
• ときには、理事会・総会が形ばかりとなり、形骸化してしまうのもやむを得ない話です
• また、住民からの苦情・トラブル対応は、大変に気が重く、憂鬱です
• 一方、工事費や管理委託費は削減して、修繕積立金や管理費の値上げは回避したい。
• 自分自身の経験からも、これらを支援してくれる専門家がいて、相談や具体的なサポートをしてくれる仕組みがあれば、大変心強いところです
• マンション管理士による理事長代行サービスや顧問としての理事会及び総会運営支援サービスの活用などもご検討下さい

• マンション管理士を活用しながら、①②など各種仕組みを有効活用し、自主管理運営のためのノウハウをマスターした人材を育成しながら、マニュアルも作成して、近い将来に完全な自主管理運営を目指します。
• 理事長のなり手がいない、理事会が機能していない場合は、理事長代行(管理者)サービスの活用を
• 理事会は一応機能しているが、丸投げ状態に近い場合は、顧問サービスの活用を

•   このように、管理組合運営をサポートする仕組みはいくつかあります
• 皆さんの管理組合の状況に応じて、一度、利用を検討されてみては、どうでしょうか？

• 割高な管理費を適正な管理費に
• 割高な工事費を適正な工事費に
• 分譲会社・管理会社・工事会社の手抜きを防ぐ
• 居住者のマナー違反、トラブル多発を少なくなる
• より良いコミュニティが形成され、災害にも強いマンションになる
• マンションの終活、建替えするのか、長寿命化（100年マンション化）、はたまた、建物を取壊し敷地を一括売却するのか等をみんなで早めに検討することもできるようになります
• 他人任せ、管理会社任せでは、これらは実現できません。

• 理事長代行(管理者)サービスの内容は、
• マンション管理組合の管理者として、管理組合におけるすべての業務を代行します
• 苦情・クレーム対応も含めて、日次・月次・年次・臨時の全ての業務を行います
• 長期修繕計画見直し、修繕積立金引き上げ等に向けた提案や、修繕積立金・管理費のコスト削減に向けた提案なども行います
• 理事会はなくなりません。
• 理事会は、マンション管理士が理事長代行として、適切に業務を実施しているかチェック頂きます

• 顧問サービス（理事会・総会運営支援）の内容は、
• 定例理事会への参加と必要な助言・その他支援（原則月1回）
• 定例総会への参加と必要な助言・その他支援（原則年1回）
• 定例理事会・総会の議事要旨やルール違反者向け警告文書など各種文書作成
• 各種工事・点検などの見積取得と比較表作成などです

まずは、資料請求下さい。