管理会社が第三者管理者となる

管理会社への管理業務委託状況

国土交通省による2018年マンション総合調査では、マンション管理事務すべてを管理会社に委託している管理組合は、74.1%でした。一部を管理会社に委託しているのは、11.1%で、合わせて85.2%の管理組合が管理会社に業務委託しています。

 

また、分譲時のまま管理会社を変更していない管理組合は73.1%。変更したことのある管理組合は20.9%でした。

 

一方、すべての管理事務を管理組合で行っている自主管理組合は、6.8%でした。

 

このように、ほとんどの管理組合は、管理業務を管理会社に全面委託しています。

また、分譲時のまま管理会社を変更していない管理組合が73.1%とうことは、管理会社に満足しているか、無関心で丸投げ状態にあるかのどちらであると推測できます。

 

利益相反取引関係

管理組合と管理会社は「利益相反取引関係」にあります。

 

管理会社は管理業務サービスを高く売って利益を出したい。管理組合は管理業務サービスを安く買って、無駄な支出を少なくしたい。

 

 

国土交通省作成の「外部専門家の活用ガイドライン」にも、外部管理者と管理組合の利益相反取引に該当するものとして、管理者が特別な利害関係を有する業者に工事・物品等を発注内容に相応しない価格で発注する、発注先からリベートを収受する取引などが挙げられています。

 

これらのリスクへの対応策として工事などの発注のプロセスにおいて、

一定額以上の案件に関しては、総会・理事会の決議を必要とする。

発注先選定に際しては、公募し、複数から見積を取得する。

など透明性を確保する仕組みを準備する必要があるとされています。

情報の非対称

売りては専門家で色々な情報を知っている。買い手は専門家でなく情報が少ない関係のことを言います。

 

管理会社は専門家で、価格相場もよくしっています。一方管理組合は素人でいろいろな価格相場を調べる時間もありません。

一般商品やサービスであれば、買い手は、様々なルートを通して、簡単に比較選択できますが、管理会社から購入する商品・サービスはそうもいきません。

 

長く、取引中の管理会社からしか商品・サービスを買ったことがないのですから・・・このような状況では情報量の多い方が圧倒的に有利です。

管理会社が第三者管理者となるリスク

管理会社へ丸投げ状態の管理組合が、第三者管理者業務まで管理会社に委託するのは、大変危険です。

 

国土交通省が作成した「外部専門家の活用ガイドライン」にも管理会社が自ら管理者に就任する場合を想定していません。

 

マンション管理士や弁護士などが外部専門家となる場合のガイドラインとなっています。

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コメント: 2
  • #1

    たかはし (金曜日, 21 10月 2022 10:57)

    全くその通りです。当マンションは相当の損害がでています。現在、どこからも罰せられないので、法外な金額が計上され、清掃などもどんどん省かれています。多くが賃貸にだされ、区分所有者を集めることが出来ないマンションの場合、かなり大変なことになっていると思います。

  • #2

    マシュー (木曜日, 10 8月 2023 16:34)

    私が2年ほど前に購入した区分所有マンションも同じで、管理会社(の社長)が管理者をしています。
    先日、総会がありましたが(参加者は私一人だった)、
    ・総会の招集通知書には、コロナを理由に「参加を控えることを推奨」などと書かれており、明らかに出席しないで欲しい雰囲気がありありだった。
    ・管理会社の社長(総会の議長のはず)が総会に出席しなかった。
    ・監査報告書が無い。そもそも、規約に管理者以外の選任に関する規定がない。
    ・管理会社が保険の代理店もしており、保険料が他の同規模のマンションより遙かに高額で、相見積もりも取ってない。
    ・大規模修繕の費用を管理会社のグループ企業から借り入れしている。
    ・管理費が足らずに、修繕積立金から繰り入れをしている。
    ・保管口座の通帳及び印鑑が管理会社で保管されている。
    ・管理会社の更新に関する議案があったが、既に契約更新されていた。(契約書の甲乙共に管理会社の社長名義)
    ・総会の議事録に管理者の署名が無く(印鑑のみ)、議事録署名人の箇所が無い。そのうえ、こちらがした質問等は一切記載されていない。
    と、散々な総会でした。
    立地が良く空室率も低めなためか、他の所有者は無関心のようですが、財務状態も良くないので何とか管理者を変えたいと思っています。
    各所有者に連絡取って地道にやるしかないのでしょうか。
    区分所有法で「管理組合(区分所有者)と利益相反の関係にある者は管理者に選任できない」って規定ができないですかね。