2つの老い問題（老朽化と高齢化）

• 去年よくNHKを初め、情報番組で特集が組まれていました。雑誌や書籍でもよく取り上げられています
• 築30年、40年の分譲マンションの老朽化問題、修繕積立金が不足して、修繕工事ができない。空き家も増えて、スラム化・廃墟化する
• そこに住む住民は年金生活者が増加し、修繕積立金が値上げできない、お一人様高齢者も増加して、孤立化し、やがて死亡・相続放棄され、区分所有者不在となる
• この2つの老い問題の対応を先延ばししていると、大変危険です。
• 分譲マンションの終活とそこに住む人の終活が必要となってきます

• 2022年末分譲マンションストック数は695万戸、約700万戸もあります。
• 2007年頃迄は、全国で毎年20万戸前後も新規供給されていました。
• ここ10年は少なくなりましたが、それでも、毎年10万戸前後も新規供給されています。
• しかも、築40年以上のマンション戸数は急速に増えていきます。
• 2021年末（115万戸）、2031年末（249万戸）、2041年末（425万戸）と3.5倍にも激増します。
• 分譲マンションの終活には、大きく3つの選択肢があります。
• 建替えの、自己負担額は1500万円～2500万円です。
• 長寿命化（100年マンション化）の自己負担額は500万円～1500万円
• 敷地一括売却は、敷地も含めて建物ごと売却してしまうのであれば0円です。

敷地の一部をデベロッパーに譲渡し、建て替えマンションの建築コストの一部を負担して、移り住むプランのこと。

建て替えたマンションの売れる見込みが高く、余剰床が多ければ多いほど、住民の一部負担額は少なくなる。

過去には住民負担0のケースもあったが、現在はない。個々のケースにより大きくことなる。

2023年3月末累計実績は、282件（23,000戸）で築40年以上マンション126万戸のわずか2％弱のみ

「建て替え」ではなく、今あるマンションを「修繕/改修」することで、100年以上利用しつづける長寿命化が第2の道として、国土交通省も推進しています。

断熱改修など共用部の経済価値向上のためには、意外と費用は掛かります。例えば、エレベーターを新設しょうとすると、1基2000万円～2500万円かかると言われています。建物構造的に増設できないケースもあります。

専有部分は、どこまでリノベーションするかによって大きく異なりますが、500万円/戸～1500万円/戸の自己負担がかかると言われています。

上の写真は、無印良品とURがコラボした団地リノベーション例です。

定期借地権付マンションでは、借地契約期間終了後は、建物を取り壊して更地に戻し返却します。

所有権付きマンションでも70年から80年後には、「建物ごとの敷地一括売却」を終活と定めれば、マンション管理組合として、維持管理の面で合理的な意思決定が出来るようになると思います。

少なくなったとは言え、分譲マンションは毎年10万戸も新規供給されています。その一方で戸建てを含めた空き住戸は850万戸もあります。少子高齢化に伴う「世帯数の減少」「居住者の高齢化」これらの状況を考慮すれば、「建替え」や「100年マンション化」ではなく、70年後、80年後の「敷地一括売却」を終活と定めて、そのための大規模修繕を始めとした維持管理を進めていくのが、最も費用負担も少なく、無駄な投資をしないで済む方法かもしれません。

•  一戸建てであれば、自分自身の判断だけで、将来に向けて臨機応変に対応できますが、区分所有となる分譲マンションでは、自分ひとりだけでは、どうにもなりません。
• マンションに暮らす、世代や利害関係の異なる多種多様な人々の合意が必要ですが、簡単ではありません。
• 一方で、出口戦略がはっきりしないまま、マンションを保有し続けるのは、大変大きなリスクとなります。
• 自分の住むマンションを最終的にどうするのか？
• 3回目の大規模修繕工事を迎える前後には、考え始め、遅くとも4回目の大規模修繕工事迄には、出口としての方向性を決定しておくことが必要です。

• 分譲マンションの終活対策は、そこに住む高齢者の終活対策に大きく影響を与えます。
• 高齢者の終活対策に見通しが立たない状況では、分譲マンションの終活にも結論はでません。
• 分譲マンションの終活対策の合意形成には、最短でも10年以上の時間が必要です。
• 分譲マンションの終活は、60代、70代、80代の住民だけの問題ではありません。
• 今、30代、40代、50代の住民の問題でもあります。30年後どうなっているのか？どうしたいのか？
• 60代、70代、80代の住民にとって、自分自身の終活を考える上で、大きく影響を受ける問題です。
• 同時に次世代の人々の将来にも大きく影響与える問題です。

• マンションとそこに住む高齢者の終活は、同時に進めなければ、前に進みません。
• そして、そのためには、同時に進めることのできる体制と人材が必要です。
• 次に、そこに住む高齢者、特にお一人様高齢者（単身高齢者）の終活を考えてみましょう。
• 現在、単身世帯の内、3世帯に1世帯は単身高齢者です。これが2050年には2世帯に1世帯以上となると予測されています。

• コミュニティ「力」のアップが必要です。
• 専門家の活用で理事会役員の負担を軽減し、各種施策の継続性を確保することが大事です。様々な試みは簡単に浸透しません。継続的に息の長い取組が必要です
• 単身高齢者が安心して暮らし続けられるための取り組み
• 例えば、孤独死させない見守りの仕組み、生活支援の仕組み、高齢者の終活を支援するかかりつけ医のような専門家による相談窓口の創設などです
• 若い世代を呼び込み活性化するための取り組み
• 例えば、リノベーションを支援する仕組みや子育てを支援する施設の開設やしくみの創設などです

マンションの終活を考える上で、管理組合としても資金が必要です。当面の課題は、より少ない費用でマンションの資産価値を維持・向上することです。

そこで、無駄・割高な支出を抑制することが重要で、それを支援する仕組みが必要です。

専門家による管理組合側の立場に立った組合運営を継続支援する仕組み

大規模修繕工事等を適正な価格で発注する仕組み

管理会社等への管理委託内容の見直しをする仕組み

マンション管理士と各種仕組みの活用で、負担を軽減しながら、コストを削減し、段階的に自主管理運営を目指します

• 知識も経験も無く、なにより時間もない中で、管理組合役員を引き受けることは大変です
• ましてや、理事長は時間的・精神的負担が大きく、本当に大変です
• 結果として、マンション管理会社に100％お任せ（丸投げ）状態となりがちです
• ときには、理事会・総会が形ばかりとなり、形骸化してしまうのもやむを得ない話です
• また、住民からの苦情・トラブル対応は、大変に気が重く、憂鬱です
• 一方、工事費や管理委託費は削減して、修繕積立金や管理費の値上げは回避したい。
• 自分自身の経験からも、これらを支援してくれる専門家がいて、相談や具体的なサポートをしてくれる仕組みがあれば、大変心強いところです
• マンション管理士による理事長代理サービスや顧問としての理事会及び総会運営支援サービスの活用などもご検討下さい

• このように、管理組合運営をサポートする仕組みはいくつかあります
• 皆さんの管理組合の状況に応じて、一度、利用を検討されてみては、どうでしょうか？