よくある質問
区分所有者以外が管理者に就任できるの？
区分所有法では、管理者の資格制限はありません。
ですから、区分所有者以外でも管理者になれるのです。
但し、多くの管理組合の管理規約では理事及び監事は、区分所有者の中から選任され、理事の中から理事長が選任されると規程しています。
そして理事長を区分所有法における管理者とすると規程しています。
なので、管理者に部外者であるマンション管理士が就任する為には、管理規約の改正が必要となります。
改正がなされる迄は、マンション管理士は管理者とならず、顧問として関与するという方式で対応することになります。
理事会は解散するの？
理事会は解散しません。
管理者に区分所有者ではない部外のマンション管理士が就任しますが、理事長、副理事長、会計担当理事、理事、監事などは今までどおり区分所有者の方になって頂きます。
そして、理事会の運営も今までどおり行います。また、監事による監査も行います。
管理者に専門家であるマンション管理士が職務を遂行します。
管理会社に丸投げすることなく管理組合役員の負担を軽減し、品質の高い、マンション管理業務を実現しようとするものです。
管理会社に管理業務は委託しないの？
理事会支援、総会支援などの一部業務はマンション管理士が担当します。
その他業務は引き続き管理会社に担当頂きます。
「これからのマンション管理方式」は、「資産価値の維持向上」と「より良いコミュニティ作り」が、第一の目的です。
マンション管理会社に丸投げ状態になっている状況を、専門家であるマンション管理士が管理者となることで、管理会社と管理組合の関係において、良い意味での緊張関係を保ち、マンネリ化傾向にある管理業務の品質向上とコスト削減を目指すものです。
管理会社は変更するの？
変更しません。引き続き担当してもらう予定です。
これからのマンション管理方式においては、「マンション管理会社の変更ありき」ではありません。
管理業務の品質向上とコスト削減には、マンションの現状をよく把握している事が重要です。ですから現在委託しているマンション管理会社を変更することはありません。
但し、マンネリ化は好ましくありません。適正な努力は必要です。
ですから、場合によっては、変更することも当然あり得ます。
管理会社への業務委託費は何故安くなるの？
管理会社が担当している業務の一部を削減するからです。
これからのマンション管理方式においては、今まで、マンション管理会社担当者が担当していた、「理事会及び総会支援業務」や、各種のクレーム対応をマンション管理士が担当します。
ですから、管理会社担当者の業務の一部が削減されます。
また、管理会社が行う各種の点検・修繕業務などに、無駄がないか、価格は適正か、とチェックすることで、費用削減を実現します。
そして、各種工事発注を管理組合自ら、相見積りを取り、適正価格で発注するようにします。
これにより、大幅なコスト削減が実現できます。
マンション管理士管理者は具体的に何をしてくれるのか？
マンション管理組合運営に関する基本的な運営方針の作成に始まり、管理規約・各種使用細則の見直し、長期修繕計画の見直しなど及びこれらの合意形成を行います。
又、日次・月次・年次の業務として、管理会社などとの各種報告連絡調整を初めとして、管理会社作成の業務報告書・会計報告書の内容チェック、理事会・総会の開催支援などです。
そして、居住者間のトラブル対応なども重要課題として対応します。
詳しくは、料金とサービス内容詳細を御覧ください。
採用の場合の料金？
築2年目のマンションには早すぎる？
いいえ、そんなことはありません。早ければ早い方がメリットは大きいです。
例えば、無駄な管理費を削減して、削減分を不足しがちな修繕積立金へ積み増すことなど、早ければ早いほどその累積額は大きくなります。
また、デベロッパーが不具合個所に対して、無償対応するアフターサービスの有効期限も2年間、5年間のものが多いので、早期発見・交渉の観点からも早ければ早いほどメリットは大きいと言えます。
なにより、管理会社にお任せでなく、専門家であるマンション管理士を中心として、より良いコミニティーを形成し、マンションの資産価値を維持向上する意欲を持った管理組合を早期に構築することができます。
管理組合にとって、マンション管理士に「管理者業務」を任せる事と、マンション管理会社に「管理業務」を任せる事は、結局、同じ事ではないのですか？
違います。
なぜなら、管理会社と管理士とでは、収益構造が異なります。
そのため、仕事に対するスタンスが違って来ます。
マンション管理会社の収益構造では、管理員業務、清掃業務、保守点検業務、小規模修繕工事、大規模修繕工事などの売上が重要になってきます。
ですから、より多くより高く受注することが、管理会社にとって最重要ポイントになります。
これに対して、マンション管理士の収益構造では、コンサル業務の売上のみです。
管理員業務、清掃業務、保守点検業務、小規模修繕工事、大規模修繕工事などは、受注しません。
マンション管理士の「管理者業務」に対する評価ポイントは、次の2点です。
・いかに少ない費用で、マンションの資産価値を維持向上させることができたか。
・どれだけ、より良いコミュニティを形成できたか。
この2点が評価され、管理組合より継続的に取引いただけるかが、最重要ポイントになります。
これからのマンション管理方式における、管理士、管理会社、管理組合の役割分担はどのようになるのですか？
次のようになります。
マンション管理士・・・管理者業務
・組合運営（運営方針作成/理事会・総会支援/理事長業務代行）
・組合員の相談窓口（苦情・クレーム対応/年金介護相続などの相談窓口）
・管理会社などへの管理委託業務の監理（管理会社等実施業務のチェック）
管理会社・・・会計及び建物設備の維持修繕業務
・会計（予算決算書の作成/金銭の収納/経費の支払/帳簿の作成）
・維持修繕企画実施（長期修繕計画作成/修繕工事の企画実施）
・建物設備の点検業務（法定点検/定期点検の実施）
管理組合（理事会）・・・委託契約発注者で管理士の監督業務
・管理士への業務委託
・管理会社への業務委託
・管理士実施の業務チェック
