牧野知宏という人の文春オンラインに掲載された記事です。
「遂にスラム化始まる！？逃げ切り世代に牛耳られた”高齢化マンション”の末路」
概要はこうです。
①マンションの管理運営は管理組合で行い、理事会・総会で意思決定され運営されていること。管理会社は実務担当しているだけ。
②大規模修繕工事を行うか否かも管理組合の意思決定が必要で総会での決議が必要。通常は過半数で可決されるが、共用部の変更を伴う場合は3/4以上、建替えであれば4/5以上の賛成が必要。
③本来マンションは区分所有者が徐々に入れ替わることを前提としていた。若い世代が一次取得して、いずれは戸建てなどに移り住むことを想定していた。しかし今は「終の棲家」となってきた。
④子供も独立して相続もしない。「死ぬまで住めれば良い」「住む潰せば良い」「とにかく金のかかることは、したくない」という高齢者ばかりとなってくる。
⑤給排水管の交換も外壁の修繕も不要。結果として亡くなったり、高齢者施設に収容されたりして、賃貸することも、売却することもできなくなる。
⑥築40年超えのマンションが急増する今後10年がスラム化を防げるかどうかの大きな転機だという内容です。
一括売却・敷地売却という選択肢（私の考え）
60歳を過ぎた私も高齢者たちの仲間入りまじかです。現実問題として、金融資産もなく、収入も年金頼みとなってくれば、「死ぬまで住めれば良い」「とにかく金のかかることは、したくない」との思いは切実です。
「建替え」「長寿命化（100年）」するには、数百円～数千万円単位のお金が必要になります。
少子高齢化して空き家が激増する中で「建替え」「長寿命化」しても余程の条件が揃わなければ、借り手も買い手も見つからない可能性が大きいです。
そうであるならば、マンション棟全体を一括売却するとか、取り壊して敷地を売却するなどの選択肢検討が有効かと思います。
そういった検討を築30年目頃からスラム化を避けるため、マンションの「終活」を管理組合として検討する。
仮に、「一括売却」や「敷地売却」を目指すなら、それに向けた準備を行う。
建物・設備の補修はそれに合わせた内容を実施する。発生した空き住戸は管理組合が買い上げる。
10年後、15年後はこうなるということの了解を得た上で相手方に売却やと賃貸する。
これらを実現しやすくするために、決議要件を4/5以上から3/4以上に引き下げるなど法整備などをこの10年間で行っていくことが必要と考えています。