パワーカップルマンション購入の危うさ

東京都心（23区内）の新築マンションの価格上昇が止まらない

2021年1年間の首都圏新築マンション平均販売価格がバブル期を超えそうです。

図は2021年4月から9月の首都圏平均販売価格と初月契約率です。東京23区内では、実に8,686万円にもなります。

4月、8月は一億円を超えていました。

しかも、契約率は70％を超えています。

一億円前後もする新築分譲マンションをいったい誰が買うのか？

パワーカップルが主力ユーザーとなっている。

パワーカップルとは、夫婦合わせて1,400万円以上の世帯年収がある共働き夫婦のことだと言われている。

そのパワーカップルの新築分譲マンションの買い方で注目すべきは、自己資金比率が著しく低いことだと言われている。

自己資金比率10％以下の購入ケースが9.9％もあるそうです。

その理由として、銀行も貸し出し額を多くしたいので、預貯金があったとしても、手元に資金を残すことを勧めているとのこと。

また、子供のいないパワーカップルは納税額が大きいので、住宅ローン減税の恩恵も大きいので、借入額を増やすそうです。

子供ができたら、収入が一時的（数年）にでも大幅に減少する。

また、どちらかが失業するかもしれません。

離婚のリスクもあります。

離婚すれば、共有名義をどうするか？残ったローンの支払いはどうするのか。

今は超低金利ですが、金利の上昇リスクもあります。

住宅ローンの多くが、変動金利で借り入れされています。8,000万円を借り入れしているとすると、月々の返済額はどのように変化するのでしょしょうか？

下記の通り、金利1.5％の上昇で、月5万円、年間60万円近く住宅ローン返済額が増えることになります。

住宅ローン以外にも、管理費・修繕積立金・駐車場使用料など月々必要となるコストもあります。

都心（23区）の平均は下記の通りです。合計63,121円にもなります。住宅ローンと合わせれば、27万円～32万円もの費用が必要となります。

しかも、修繕積立金は分譲時には売り易くするために、低く設定されており、5年経過後の頃より段階的に値上げされることが予定されています。多くは、管理費と同額あるいはそれ以上が必要となってきます。

管理費などは、住宅ローン返済が終わっても、区分所有者であるかぎり、老後も払い続ける必要があります。

これらのことも、十分に考慮して購入して下さい。

管理費	修繕積立金	駐車場使用料
22,911円	8,176円	32,025円

2022年度より住宅ローン減税が見直しされるようです。

現状のローン残高の1％、最大40万円の減税額が、ローン残高の0.7％、最大28万円の減税額に見直しされるようです。

控除期間に関しては、特例措置を除けば10年間であったものが、特例関係なく13年間に延長される見通しとの報道もあります。これまで、住宅購入を後押していた減税制度ですが、少しブレーキをかけることになるのでしょうか？

一方、父母または祖父母より子供または孫への住宅購入資金贈与の非課税措置は、2021年末迄でしたが、2023年末迄に延長されるそうです。住宅購入資金1,000万円迄は、贈与税が非課税となります。