管理組合と訴訟

管理組合が訴訟を提起するには、様々ケースがあります。区分所有法に基づく訴訟のほか、民法や建築基準法といった法律に基づくケースもあります。

区分所有者及び占有者（賃借人など）は、建物の保存に有害な行為その他建物の管理または使用に関し、共同の利益に反する行為をしてはならない義務を負っています。（区分所有法6条）

しかし、管理費などを長期にわたって滞納したり、専有部分に危険物を持ち込んだり、異常な騒音・振動を発するような人が現れることがあります。

このような場合、他の区分所有者は、民法上、その義務違反者に対して損害賠償を請求したり、行為の差し止めを請求することができます。

その根拠は、

①不法行為の規定(民法709条）　と　

②区分所有権及び共用部分の共有持分権に基づく物件的請求権

によるものです。

※不法行為とは・・・故意・過失のある他人の違法な行為

※物権的請求権とは・・・所有権等の権利が侵害された場合に、その侵害の排除を求めることができる権利

一種の共同生活関係が営まれているマンションにおいては、これらの民法上の権利行使のみでは不十分な場合があります。

そこで、区分所有法では、

①義務違反者の行為の差し止め請求（区分所有法57条）

②専有部分の使用禁止の請求（区分所有法58条）

③区分所有権・敷地利用権の競売の請求（区分所有法59条）

④占有者に対する契約解除・引渡請求（区分所有法60条）

の規定を別途定めています。

その他として、例えば、修繕積立金の横領、建物の施工不良などを原因として、管理会社・分譲会社などを訴訟するケースも考えられます。

訴訟の提起は規約または総会の決議事項となります。

総会を事前に召集し、その訴訟内容、理事長などが原告となる旨、弁護士費用の概算を予算化し、承認を受けなければなりません。

●誰が原告となるのか？

管理組合法人又は権利能力なき社団とされる管理組合は、民事訴訟法上の当事者能力があるので、管理組合法人または、管理組合は原告になり被告になることができます。

※権利能力なき社団とされる管理組合とは・・・管理規約が定められて、理事長等の代表者が選出され、その運営方法等が明確となっている法人格のない管理組合のこと。したがって、管理規約が定められていないような場合は、法人格のない管理組合は原告・被告になることができません。

もっとも法人格のない管理組合が訴訟を提起する、あるいは提起される場合について、区分所有法26条4項では、「管理者は、規約又は集会の決議により、その職務に関し、区分所有者のために、原告または被告となることができる」と規定しているので、管理者を当事者として訴訟を行うことも可能です。

●法的根拠はあるのか？

「何を根拠とする訴訟なのか？」「根拠となる法律・規約はあるのか？」「どの条文に基づくものなのか？」を明確にする必要があります。

●管理組合の不利益は何か？

相手方の行為により生じる「管理組合の不利益は何か？」、「その不利益は現に生じているのか？」、又は「予測されるのか？」といった点を明確にする

●不利益の度合い？

管理組合が受ける不利益の度合いを客観的に測ることも重要です。

その不利益の度合いが社会通念上、受忍限度を超えるものかどうかを判断する必要があります。

管理組合として、法的措置をとることは、合意形成、費用負担などいろいろな問題があり、そう簡単に踏み切れるものではありません。

例えば、競売請求（区分所有法59条）などは、総会で3/4以上の賛成が必要となります。

マンション管理をめぐるトラブルは、包み隠さずみんなに知らせ、関心をもってもらうことが解決の第一歩になります。

少数の関係者だけ、あるいは理事会と当事者だけの間で処理しようとすうると、むしろこじれて悪化することも少なくありません。

トラブルの性質にもよりますが、日頃から区分所有者に広報し、総会での議案に入れたりしていくことを考えてみましょう。

ガラス張りの中で議論することで解決することは以外に多く、また議論すること自体が抑止効果を生んだりします。