第三者管理者制度とは？

管理者（理事長）の責務

多くの管理組合では、この図のように

総会で組合員（区分所有者）の中から、理事及び監事が選任される。

さらに、各理事の互選により、理事長、副理事長、会計担当理事などを選任して理事会が運営されていることと思います。

そして、理事長は区分所有法における管理者を兼務することが、管理規約にかかれていると思います。

管理者（理事長）の責務は、区分所有法26条や管理規約にあるように重たく、総会・理事会の議長、組合員からの相談対応、管理業者への指示をはじめ様々な業務を遂行しなければなりません。

実質的には「管理会社に丸投げしているので、それほど大変なことはなかった」と感想をお持ちの理事長さんが多数いらっしゃるかもしれませんが・・・

マンション管理適正化法第3条の指針改正の背景

2016年3月に国土交通省より「マンション管理の適正化に関する指針」及び「マンション標準管理規約」が改正されました。

組合員（区分所有者）でない外部専門家を管理者等に就任させる場合を想定し、その仕組みを提示しました。

改正の背景は次の通りです。

①組合員の高齢化に伴い、役員、特に理事長の担い手の不足

②建物設備の老朽化に伴い、維持修繕の困難化

③さらには、建替え、延命化、敷地売却など検討

④賃貸化・空き家化に伴い、管理運営の困難化

⑤タワーマンション普及に伴う高層化・大規模化

管理組合運営がますます高度化・複雑化して専門家でないと対応できなくなる。

3つのパターン

①外部管理者総会監督型

・理事会はなく、総会のみ

・理事長もいない

・外部専門家が管理者になる

・総会が外部管理者を監視・監督する

・規模の小さいマンションを想定

②理事・監事外部専門家型／理事長外部専門家型

・理事会あり、もちろん総会もある

・理事長は管理者を兼務

・外部専門家は、理事・監事または理事長になり、理事会のメンバーとなる

③外部管理者理事会監督型

・理事会あり、もちろん総会もある

・理事長は組合員（区分所有者）

・管理者は外部専門家がなる

・理事長と管理者は別々に存在する

・理事会の役割は管理者の監視・監督する

私たち「これからのマンション管理」が推奨するのは「③外部管理者理事会監督型」です。理由は外部専門家と理事会の役割・責任範囲が明確になるからです。

管理者が担う業務内容

国土交通省が作成した「外部専門家の活用ガイドライン」には次のような業務内容が書かれています。

・総会・理事会の議長

・組合員からの相談対応

・管理業者への指示

・規約違反者等への警告など

・規約改正、訴訟追行の場合の弁護士への相談、裁判所への出廷

・長期修繕計画の見直し、修繕積立金の引き上げ等に向けた提案

・管理業者等との調整

・大規模修繕工事に係る設計会社等との調整

・災害など緊急時の保存行為の決定　など

いままで、理事長が行ってきた、または、管理会社に実質丸投げしてきた内容となります。

メリットとデメリット

国土交通省が作成した「外部専門家の活用ガイドライン」には次のようなことが書かれています。

メリットとしては、

・専門的見地による管理組合運営の適正化

・意思決定の迅速化

・専門家が有するネットワークによる情報収集力向上

・課題把握の適確化

・管理組合の負担軽減等

デメリットとしては、外部専門家への報酬の支払いに伴う管理組合支出増大等

一方において、無駄な管理業務支出、工事支出が削減されるので、トータルでは管理組合支出は減少します。経験上ほぼ間違いなしです。