築10数年のタワマンでも管理辞退

冒頭に紹介した西日本にあるマンションでは、1回目の大規模修繕工事が計画され、管理会社は2億3千万円の予算を提示しました。

これに対して管理組合理事会は、独自に元請け業者を公募。

管理会社とは別の業者に約１億８千万円で発注する見通しとなったそうです。

前後して2021年春、理事会に反発した住民による役員の解任騒動が勃発。

結果的に役員の残留が決まったが、直後の2021年5月に8月末で管理委託を終了する通告がされたそうです。

想像ですが、管理会社としては、受注を期待していた大規模修繕工事が、管理会社との調整も十分でないなか、別業者へ発注されることになったことが管理辞退申し入れのきっかけとなった原因ではないでしょうか？

国土交通省が公開する管理委託契約の指針「標準管理委託契約書」には、管理会社と組合側の一方が３カ月前までに解約を申し入れれば契約を終了することが可能、との条文が設けられています。

多くの個別契約にも採用される条文ですが、突然、契約の終了を通告されたら管理組合が他社を探すには、時間が足りないと思います。

ある管理会社の幹部は、「こうした『３カ月前』ルールを背景に契約終了をちらつかせ、管理組合側に厳しい条件を受け入れさせることもある」そうです。

理会社は営利企業であるため、もうけがなければ当然離れていってしまいます。

そのため、管理組合も「管理会社にもある程度もうけさせる」という考えを持っていることが大切です。

　あくまでも管理委託費は適正な金額で契約しつつ、たとえば大規模修繕工事は他社との相見積もりにするが、小修繕工事は管理会社に発注するなど、バランス感覚を持った付き合い方をしていくべきです。

しかし、管理会社に100％おまかせで、なんでもかんでも言う通りにすることは、いけません。適度な緊張関係を保つことが大事です。

管理会社の“もうけ”も考慮しながらバランス感覚を持った管理組合を目指す

また、お客様意識が高すぎて、なんでもかんでも、管理会社にやらせようとい考えは、理事会だけでなく、組合員も改める必要があります。

住民のマナー違反や住民間のトラブルには、自分たちのコミュニティで解決するとういう意識が必要です。

問題解決力の高い管理組合を目指すことも忘れてはいけません。

本来、管理組合や理事会は「将来、こういうマンションを目指そう」というビジョンを持って、継続的に運用できる仕組みを作るべきでです。

その仕組み作りや支援を外部に求め、マンション管理士などの専門家を活用することも選択肢の一つとして考えるべきです。

知識・経験もなく、仕事を抱え、なにより時間のない区分所有者たちで、このようなことを考え、継続的に取り組むことは、かなり困難なことです。

　国土交通省は「マンションの管理の適正化に関する指針」において、「外部の専門家の活用」を可能とする改定を行い、それを受けて「外部専門家活用ガイドライン」を公表しています。

　ガイドラインは「区分所有者の高齢化などによる理事や役員のなり手不足」や「マンションの高層化・大規模化などによる管理の高度化・複雑化」といった、管理組合が抱えるさまざまな課題に対し、外部の専門家を活用することで解決策を見いだすことを目的に制定されたものです。

　いつまでも住みやすいマンションを維持し、しかも資産価値をアップする。

そのために、管理組合や理事会は積極的に外部の専門家を活用する。

管理会社に“食い物”にされることなく、かつ管理会社が適正な利益を得ることも考慮できる、バランス感覚のある組織を目指していくことがとても大事です。